Le politiche abitative e il caso della Provincia Autonoma di Trento

CAPITOLO I 
IL MERCATO DELLE ABITAZIONI 1.1) Il mercato residenziale perfetto Prima di addentrarci nella disamina dei numerosi interventi diretti e indiretti del settore 
pubblico nel mercato delle abitazioni, dedicheremo una parte del nostro lavoro all'analisi di 
alcuni aspetti fondamentali che caratterizzano il mercato degli immobili residenziali in Italia. 
Per giudicare l'effetto di ogni decisione inerente tale ambito è necessario chiarire alcune 
peculiarità tipiche di questo mercato. 
In primo luogo illustreremo le ipotesi che stanno alla base del mercato perfetto. Fatto ciò 
valuteremo se a tale forma di mercato possa essere ricondotto quello delle abitazioni in Italia. 
Indagheremo, successivamente, quali sono gli elementi che caratterizzano domanda e offerta 
di abitazioni, per poi riassumere quanto trattato in un paragrafo che illustrerà il 
comportamento del mercato reale.
Iniziamo quindi col definire un mercato perfetto. Esso è quel mercato astratto e teorico nel 
quale vengono rispettate le seguenti caratteristiche:
• la piena trasparenza del mercato con la possibilità per tutti gli operatori di accedere 
alle stesse informazioni istantaneamente e senza sostenere alcun costo;
• l'impossibilità del singolo operatore di influenzare i prezzi operando come price-taker . 
Affinché tale condizione sia rispettata è necessario che vi sia sufficiente atomizzazione 
degli attori operanti tanto dal lato della domanda, quanto dal lato dell'offerta;
• l'assenza di costi di transazione;
• l’o mogeneità dei beni scambiati;
• l’assenza di intese fra gli operatori;
• l’assenza di esternalità;
• l’assenza di beni pubblici.
La teoria economica sostiene che un mercato perfetto garantisce contemporaneamente il 
raggiungimento di una situazione allocativa ottimale, tanto sul piano individuale, quanto sul 
piano sociale. Infatti, secondo Losa: “ La mano invisibile fa sì che il comportamento egoistico, 
13
utilitaristico, di massimizzazione dell'utilità individuale dei singoli agenti economici, 
favorisca nel contempo il raggiungimento di situazioni socialmente efficienti. In un simile 
contesto, il ruolo dello Stato deve unicamente limitarsi a garantire le condizioni di base per il 
perfetto funzionamento del sistema e “lasciar fare” al meccanismo della domanda e 
dell'offerta 1
.
Quindi, in un mercato così strutturato, l'intervento dello Stato porterebbe inevitabilmente a 
una riduzione di efficienza, con conseguente ridimensionamento dell’utilità complessiva della 
società. Tuttavia, come vedremo nel corso del nostro lavoro, l'efficienza non sarà l'unica 
dimensione e neppure la principale, attraverso la quale valutare l'operato del pubblico. Infatti, 
come è noto, nei Paesi occidentali, pur essendovi fra gli stessi enormi differenze in tal senso, 
le decisioni di carattere politico ed economico si basano in larga misura anche sulla 
dimensione dell’equità, declinata nelle sue varie forme.
E' evidente che le ipotesi che caratterizzano un mercato perfetto sono estremamente 
stringenti, tanto da renderlo, un'astrazione puramente teorica. 
Tali considerazioni, però, sono per noi strumentali al fine di considerare un ipotetico 
mercato delle abitazioni in concorrenza perfetta. 
Se tutte le condizioni sopra esposte fossero rispettate, ci troveremmo nella situazione in cui 
il prezzo di vendita dell'immobile dovrebbe inevitabilmente riflettere il rendimento 
conseguibile dall'utilizzo di quest'ultimo, tanto se utilizzato come abitazione (costo 
opportunità), quanto se locato al fine di percepire una somma mensile. Oltre a ciò, tale 
rendimento dovrebbe essere in linea con quelli di mercato per investimenti con profilo di 
rischio simile, viste le ipotesi di trasparenza delle informazioni e di libertà di entrata e di 
uscita dal mercato. Infatti, se il prezzo degli immobili fosse inferiore a quello descritto, i 
conseguenti sovra-rendimenti attirerebbero acquirenti, facendo così aumentare il prezzo delle 
abitazioni fino a portare i rendimenti conseguibili ad un livello pari a quello di mercato. 
D'altro canto, se noi ponessimo il prezzo degli immobili al di sopra di quello d’equilibrio, 
accadrebbe il contrario, ossia che i consumatori non avrebbero nessuna convenienza 
all'acquisto del bene, bensì preferirebbero affittarlo. In tal modo la domanda di alloggi si 
contrarrebbe raffreddando i prezzi delle abitazioni in vendita, rafforzando la domanda di case 
in affitto  fino al raggiungimento dell’equilibrio del mercato perfetto.
Proviamo a descrivere il meccanismo in questo modo, ipotizzando che il consumatore sia 
messo di fronte alla possibilità di acquistare o di prendere in affitto un’abitazione. Poniamo 
1 Rosa F., Re L., Rossera F., " Catastrofi naturali e valutazioni politiche di intervento ", Hochschulverlag AG, 
1998, Zurigo.
14
che non disponga di alcuna liquidità e che di conseguenza, in caso di acquisto, possa 
rivolgersi al mercato del credito prendendo in prestito quanto necessario (condizione 
inverosimile ad oggi ma tutt'altro che inconsueta negli anni precedenti alla crisi economico-
finanziaria). E' chiaro che a questo punto potremmo fermarci a riflettere su alcuni fattori quali 
lo specifico livello di rischio associato dalla banca al richiedente, quindi sulle garanzie 
apportate, sul merito creditizio, sui tassi di mercato e cosi via. Per semplicità, utilizzeremo 
valori medi, non addentrandoci eccessivamente nell'analisi, lasciando che la sintesi ci conduca 
ad una maggiore significatività. Ipotizziamo altresì che la restituzione delle quote capitale di 
tale mutuo sia posticipata alla scadenza e che durante l'orizzonte temporale del finanziamento 
vengano corrisposti solo gli interessi passivi associati al finanziamento. In una tale situazione, 
se i mercati fossero efficienti, quindi concorrenziali, in assenza di asimmetrie informative, 
esternalità e costi di transazione, il prezzo di vendita dell'abitazione dovrebbe porsi ad un 
livello tale da rendere l'affitto richiesto sul mercato per un'abitazione un equo rendimento per 
l'investimento effettuato.  Naturalmente, questo a patto che si introduca un'ulteriore ipotesi, 
ossia quella che il valore dell'immobile rimanga immutato durante l'orizzonte temporale, ad 
esempio ipotizzando che la rivalutazione dell'immobile sia compensata dalle spese per il 
mantenimento dello stesso 2
. Secondo quanto descritto, il consumatore si troverebbe in una 
condizione di indifferenza nei confronti della scelta fra acquisto e affitto, infatti egli potrebbe 
acquistare casa o affittarla, pagando mensilmente un affitto equivalente agli interessi passivi 
su un mutuo di entità pari al valore dell'immobile, entrambi corrispondenti al rendimento di 
mercato dell'investimento fatto nella casa. In una siffatta situazione, i mercati interessati sono 
strettamente interconnessi e l'efficienza degli stessi renderebbe libero il consumatore di 
scegliere l'opzione a lui maggiormente congeniale. 
Analogo discorso varrebbe nell'ipotesi in cui l'eventuale acquirente disponesse della cifra 
necessaria all'acquisto e che quindi si trovasse di fronte alla possibilità di comprare 
l'immobile, oppure di investire la propria liquidità ottenendo una rendita con la quale pagare 
un affitto. Se si raggiungesse una situazione di tenure neutrality 3
, anche in questo caso i prezzi 
delle abitazioni, quelli degli affitti e i rendimenti di mercato per investimenti caratterizzati da 
durata e profilo di rischio simili, si assesterebbero su di un equilibrio tale da rendere 
indifferente la scelta per il consumatore. 
2 Naturalmente siamo consapevoli della scarsa aderenza alla realtà di tale ipotesi. Alla luce di tale riflessione, 
successivamente, introdurremo un coefficiente di rivalutazione dell'immobile e le spese di manutenzione 
dello stesso.
3  " Tenure neutrality is defined as the situation in which the consumer is financially indifferent between owning 
and renting a dwelling ", Haffner M., in Housing Theory and Society, Volume 20, Numero 2, Giugno 2003, p. 72
15
La letteratura descrive tale situazione con la seguente equazione:
I potizzando che l'orizzonte temporale sia sufficientemente lungo e l'affitto costante nel 
tempo avremo che:
• d ove Co rappresenta il valore attuale dei canoni ottenibili dall'immobile;
• d ove i rappresenta il tasso d'attualizzazione ;
• d ove P rappresenta il prezzo di mercato dell'immobile;
• dove R rappresenta l'affitto conseguibile dall'immobile e nel contempo il costo 
opportunità associato all'utilizzo dell'immobile 4
.
Un siffatto meccanismo porterebbe ad un’ulteriore significativa conseguenza, infatti vista 
la sostanziale indifferenza del consumatore fra la scelta di affitto o di acquisto dell'immobile, 
è logico aspettarsi che la quota di famiglie che scelgono l'abitazione in affitto sia simile alla 
quota di famiglie che optano per l'acquisto. Questo è ciò che accade, per esempio, in 
Germania, dove nel 2007 la percentuale di famiglie dotate di abitazione di proprietà era 
pressoché identica a quella di famiglie in affitto. In Italia, invece, la quota di famiglie che 
possiede l'abitazione in cui vive è quattro volte superiore rispetto a quella delle famiglie in 
locazione 5
. 
Nel prossimo paragrafo proveremo ad effettuare una disamina dei principali fattori che 
hanno influenzato e che influenzano il mercato residenziale italiano, portandolo ad una 
condizione di non indifferenza delle scelte del consumatore. 
4 Per un approfondimento si veda Barr N., " The Economics of the Welfare Stat e", Oxford University Press, 
Oxford, 1987
5 Cfr. infra t abella n°1, paragrafo 2.2.3..
16
1.2) Il mercato residenziale reale Vista l'evidente propensione delle famiglie italiane per la proprietà, risulta chiaro fin da 
subito che esistono degli elementi nel mercato tali da influenzare fortemente le scelte degli 
attori che in esso operano, elementi che talvolta non sono presenti in altre nazioni a noi 
geograficamente prossime. Tali fattori stanno alla base delle profonde differenze in termini di 
tenure neutrality che sono state evidenziate alla fine del paragrafo precedente.
Procediamo per ordine. Nelle prossime pagine faremo una rassegna dei fattori che non 
permettono al mercato residenziale italiano di assestarsi su di un equilibrio teorico come 
quello descritto.
F rammentazione del mercato Iniziamo osservando che sarebbe ingenuo trattare il mercato delle abitazioni italiano come 
un'unica entità. Di certo, al suo interno sono chiaramente scambiati beni estremamente 
difformi. Infatti, associato all'acquisto o all'affitto di un'abitazione vi sono una serie di fattori 
che caratterizzano fortemente il bene scambiato. Si pensi in tal senso, ai servizi dei quali può 
fruire il compratore di un’abitazione situata in una determinata posizione. Possiamo quindi 
dire che, oltre all'immobile, rientrano nella formazione del prezzo anche una serie di 
caratteristiche per lo più immateriali, quali la vicinanza a servizi pubblici, la presenza di 
servizi privati, il livello di degrado e di sicurezza della zona in cui l'abitazione si trova, il 
livello di benessere del quartiere, la situazione acustica ambientale, il clima del luogo, la 
presenza di un’economia sviluppata e di posti di lavoro, la bellezza paesaggistica e le 
specifiche politiche sociali di un territorio. Tali caratteristiche sono di certo mutevoli a 
seconda dell'ubicazione geografica dell'alloggio. Ne consegue che sarà più corretto 
considerare il mercato residenziale italiano come composto da una molteplicità di sotto-
mercati, visto il basso livello di sostituibilità dei beni. Essi si distinguono l'uno dall'altro sulla 
base delle caratteristiche poc'anzi elencate. A conferma di ciò basti guardare alle differenze di 
prezzo esistenti fra il Nord e il Sud Italia, così come fra le zone urbane e quelle agricole. 
Questo, quindi, si configura come un primo elemento di imperfezione del nostro mercato 6
.
Oltre all’atomizzazione dei mercati, se analizziamo gli operatori che complessivamente 
costituiscono l’offerta di abitazioni notiamo che anch’essi sono molto frammentati. Visto il 
loro numero e viste le loro dimensioni, in teoria verrebbe rispettato il principio secondo cui 
nessun attore può essere price-maker . Il problema nasce dal fatto che tali operatori di solito 
6 Dandri G., " Uno schema d'analisi del settore abitativo" , Guida editori, Napoli, 1974 .
17
agiscono in porzioni geograficamente limitate di territorio a causa della mancanza della 
struttura e del capitale necessario per operare lontano dal mercato principale. Ne consegue 
che, pur essendo tali operatori molto frammentati se visti a livello nazionale, essi lavorano 
solo all'interno delle barriere spaziali formate dai piccoli mercati locali. Ciò comporta una 
forte riduzione della concorrenza vista l'impossibilità per molti di essi di competere in tutti i 
mercati. Nella situazione concorrenziale descritta, esistono mercati nei quali operano una 
molteplicità di soggetti dal lato dell'offerta e altri mercati, di dimensioni ridotte, nei quali 
operano poche imprese, formando così di fatto situazioni di oligopolio 7
.
B arriere all'ingresso e all'uscita Per quel che riguarda la facilità di entrata e di uscita dal mercato il discorso è più 
complesso. E' pur vero che non sono necessari, all'inizio, ingenti investimenti strumentali per 
eseguire opere edili di medie dimensioni, vista la possibilità di noleggiare quanto necessario. 
D'altro canto è altresì vero che per portare a termine opere di questo tipo, anche appaltando 
l’attività di costruzione, è necessaria una dotazione di capitale di rischio non indifferente, 
difficilmente sostituibile dall'approvvigionamento finanziario attraverso i canali bancari. Le 
difficoltà di reperimento di tale capitale potrebbero scoraggiare gli operatori più piccoli 
dall'entrare nel mercato. 
C osti transattivi Prendiamo ora in considerazione i costi transattivi. All'acquisto di una casa sono associati 
dei costi di transazione quali i costi di ricerca dell'abitazione, i costi di intermediazione, i costi 
notarili, l'IVA, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale, i costi psicologici 
del cambiamento d'abitazione (abitudini, amici, luogo), i costi di trasloco. L'imposta di 
registro, i costi di intermediazione, i costi di ricerca, i costi psicologici e quelli di trasloco 
sono altresì tipicamente associati anche all'affitto di un immobile. Tali costi paiono pesare 
maggiormente sulla decisione di acquistare casa piuttosto che sulla decisione di affittare. 
Nonostante ciò, in Italia la proprietà è sicuramente preferita all'affitto. Tali costi transattivi 
influenzano notevolmente il numero degli scambi effettuati sui mercati e nel contempo 
limitano gli spostamenti all'interno del territorio. Anche in questo caso, quanto analizzato ci 
allontana sempre più da un'ipotetica condizione di mercato in concorrenza perfetta.
7 Gardini A., “ L’analisi della domanda di abitazioni e del mercato edilizio” , Clueb, Bologna, 1984.
18
A simmetrie informative Analizziamo quindi il problema della mancanza di informazioni. Esso si manifesta in tutta 
la sua forza nel mercato degli affitti. E' chiaro che chi affitta un immobile non è in grado di 
valutare, se non parzialmente, la volontà e la capacità dell'affittuario di far fronte ai pagamenti 
imposti dal contratto. Se il locatario dovesse risultare insolvente, il locatore sarebbe costretto 
ad attendere anni prima di rientrare in possesso del proprio bene, dovendo contestualmente 
sostenere i costi legali necessari. Inoltre, anche dopo un’eventuale sentenza, l'affittuario 
potrebbe non essere in grado di ripagare quanto dovuto con la conseguente impossibilità per il 
proprietario di ottenere il rendimento pattuito. Tale clima di incertezza potrebbe essere ridotto 
richiedendo in garanzia caparre elevate, le quali però sarebbero discriminanti per le fasce 
sociali più povere che vedrebbero ridursi ulteriormente le già scarse possibilità di ottenere 
un’abitazione in affitto 8
. In alternativa sarebbe necessario ridurre drasticamente i tempi 
necessari per vedere riconosciuti i propri diritti. D'altro canto, per i motivi esposti, l'inquilino 
potrebbe avere difficoltà a costringere il proprietario ad effettuare la manutenzione a lui 
spettante nel caso in cui quest'ultimo risultasse in difetto. 
Tali asimmetrie si potrebbero tradurre in affitti mediamente più elevati per compensare la 
mancanza di certezza legata all'investimento. Nello stesso tempo la mancanza di informazioni 
potrebbe scoraggiare fortemente coloro che volessero investire in un immobile da affittare, 
proprio perché a fronte  di tali incertezze il rischio associato all’investimento aumenta 
notevolmente 9
. Per quel che riguarda l'acquisto le asimmetrie sono ridotte dagli obblighi 
pubblicitari connessi alla compra-vendita e dalle verifiche notarili. Oltre a ciò negli ultimi 
anni è stato introdotto, con il Decreto Legislativo 122 del 2005
10
, un meccanismo di 
fideiussioni bancarie in capo al venditore di nuove abitazioni in costruzione, allo scopo di 
tutelare l'acquirente dall'eventualità di fallimento del venditore prima del rogito, con la 
conseguente perdita della caparra già versata in sede preliminare. Inoltre, secondo il decreto, 
il costruttore deve rilasciare una polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei 
danni derivanti da rovina totale o parziale dell'edificio o da gravi difetti costruttivi delle opere. 
Tale Decreto Legislativo, per la parte inerente le fideiussioni bancarie, è rimasta per lo più 
inapplicata, vista la diffusa difficoltà di molti costruttori nel contrarre ulteriore debito, oltre a 
8  Si veda De Tilla M. , “ La casa in affitto , in  La casa – Acquisto e locazione” , Università Bocconi editore, 
Milano, 2007
9 Particolare rilievo in tal senso assumono i provvedimenti di blocco degli sfratti che hanno costantemente 
caratterizzato il mercato abitativo italiano negli ultimi cento anni. Avremo modo di affrontare tale argomento 
più specificamente nei capitoli successivi.
10 Si veda "Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma 
della legge 2 agosto 2004, n. 210 " disponibile all'url: 
http://www.camera.it/parlam/leggi/deleghe/testi/05122dl.htm 
19
quello necessario per l'attività d'impresa
11
.
In aggiunta a tali garanzie, sono in continuo perfezionamento gli obblighi inerenti le 
certificazioni necessarie per la compra-vendita di un'abitazione. Tali correttivi palesano lo 
sforzo del legislatore volto alla ricerca di possibili soluzioni, al fine di mitigare i problemi di 
asimmetrie in caso di compra-vendita. 
In conclusione, ancora troppo incerta risulta essere la condizione del piccolo-medio 
risparmiatore che decidesse di investire nel mercato residenziale allo scopo di ottenere l'affitto 
come ritorno dell'investimento. E' decisamente probabile che, se a tale meccanismo non si 
associasse contestualmente la speranza di conseguire utili sotto forma di capital gain grazie 
alla rivalutazione dell'immobile, il mercato degli affitti, così come quello degli immobili, 
subirebbe ro una contrazione. Anche in questo caso le asimmetrie ci allontanano da quanto 
prospettato e ci avvicinano sempre più ad una condizione di forte imperfezione, viste le 
difficoltà che devono affrontare gli operatori operando con informazioni incomplete e 
frammentarie e vista l'incertezza legata a tali dinamiche.
Intervento pubblico Come ultimo punto analizziamo brevemente se, nei fattori che sono alla base 
dell'imperfezione del mercato, può essere compreso anche il pubblico intervento. 
In primo luogo possiamo affermare che l'intervento del settore pubblico volto a 
regolamentare il livello degli affitti ha assunto molte forme negli ultimi cento anni. 
Sicuramente tali interventi hanno la potenzialità di turbare ulteriormente il mercato, 
condizionando gli elementi sui quali si basano le scelte di consumo e di produzione. 
In secondo luogo, il pubblico è intervenuto direttamente nel mercato come costruttore di 
abitazioni, realizzando centinaia di migliaia di alloggi nell'ultimo secolo, i quali sono stati in 
parte affittati nel breve periodo, ma nel lungo periodo si sono spesso trasformati in abitazioni 
di proprietà vendute a prezzi irrisori rispetto a quelli di mercato. 
In ultimo, particolare importanza hanno le scelte che sono state fatte a livello fiscale le 
quali, potenzialmente, possono essere motore di forti squilibri nel mercato e di cambiamenti 
di aspettative e decisioni tanto dal lato del consumo, quanto dal lato della produzione. 
Successivamente, nel corso della nostra analisi opereremo una disamina più approfondita del 
ruolo dello Stato, alla luce dell’importanza delle decisioni prese, in termini di effetti sul 
11 Per un approfondimento sul dibattito in merito si veda la lettera inviata dalle associazioni dei consumatori ai 
pubblici poteri il 21/06/2010 disponibile all’url: 
http://www.confconsumatori.com/public/upload/users/1500297905/documenti/varieConfconsumatori/lettera
%20tutela%20acquirenti%20immobili_21_06_10.pdf
20
mercato 12
.
In conclusione è evidente che il mercato immobiliare residenziale non rispetta nessuno dei 
principi che compongono l'ipotesi di un mercato in concorrenza perfetta e che quindi, tale 
mercato, se di mercato è possibile parlare, è fortemente imperfetto. Non abbiamo ancora 
indagato con precisione l'effetto di ogni elemento sulla domanda e sull'offerta di mercato. Per 
ora è noto solo il risultato complessivo di tali dinamiche, ossia la spiccata propensione degli 
italiani per la proprietà, a discapito della locazione, associata alla presenza di un diffuso 
disagio abitativo 13
.
Arrivati a questo punto, tenteremo di superare l'idea, pur condivisa da una parte della 
letteratura, che il mercato abitativo si configuri come l'incontro di un'unica domanda 
aggregata e di un'unica offerta aggregata. Alcuni autori indicano tale mercato come unico, 
poiché unico è il bisogno da esso soddisfatto e poiché, in caso di concorrenza perfetta, il bene 
casa in affitto e il bene casa di proprietà sarebbero equivalenti per il meccanismo già 
illustrato . Nella realtà però, gli elementi che caratterizzano la domanda e l'offerta di abitazioni 
di proprietà sono talvolta diversi da quelli che caratterizzano la domanda e l'offerta del bene 
casa in affitto.
I n primo luogo, non v’è dubbio che considerare i due mercati come un unico mercato alla 
luce del bisogno abitativo soddisfatto e vista l'ipotetica sostituibilità dei due beni, risulterebbe 
essere una semplificazione eccessiva. Basti p ensare che una parte consistente della domanda 
di abitazioni in proprietà è mossa da finalità di investimento e non dal bisogno abitativo. 
In secondo luogo l'offerta di abitazioni in proprietà e l'offerta di abitazioni in affitto non si 
formano a partire dalle stesse determinanti e sono, nel contempo, il frutto di dinamiche 
differenti. 
In terzo luogo sono difformi anche gli elementi che caratterizzano i fallimenti dei due 
mercati: diversi sono i costi transattivi, diverse sono le asimmetrie informative e soprattutto, 
diverso è l'intervento del pubblico nei due differenti mercati, soprattutto l'intervento indiretto. 
Ne consegue che possiamo considerare i l mercato delle abitazioni in vendita e quello delle 
abitazioni in affitto come due mercati distinti, poiché si riferiscono allo scambio di due beni 
almeno in parte differenti. 
Proviamo ora a definire tali beni. Secondo alcuni autori il mercato degli affitti ha come 
oggetto dello scambio un servizio e non un bene. In altri termini, utilizzando le parole di 
12 Preite M., " Edilizia in Italia: dalla ricostruzione al piano decennale" , Vallecchi, Firenze, 1979.
13 Cfr. infra paragrafo 1.7.
21
Dandri G. : “O ggetto dello scambio su questo mercato è non già un bene, bensì un servizio, o 
meglio ancora un flusso di servizi che origina da un bene a fruibilità ripetuta, che è 
l'immobile di abitazione” 14
. Proprio per le ragioni sopra esposte ci possiamo riferire al 
mercato delle abitazioni in affitto anche come mercato del servizio casa. In contrapposizione a 
questo troviamo invece il mercato degli immobili abitativi, nel quale l'oggetto di scambio 
sono gli immobili, i quali vengono acquistati con due distinte finalità d'uso: la messa a reddito 
dell'unità abitativa tramite contratto di locazione sul mercato del servizio casa, oppure l'uso 
diretto da parte dell'acquirente, che si rende in tal modo un autoservizio. 
E' lampante che i due mercati sono strettamente interconnessi. Da un certo punto di vista 
possiamo definire le due tipologie di beni, il bene servizio casa e il bene immobile abitativo 
come sostitutivi, poiché soddisfano entrambi bisogni simili quali: protezione dalle intemperie, 
luogo di riposo, riunione, comunicazione, studio, vicinanza al posto di lavoro, a scuole, 
negozi, reti di comunicazione e trasporto, a servizi pubblici ed a luoghi di svago. D'altro 
canto, la sostituibilità dei due beni non è perfetta, poiché le finalità d'uso dei due beni non 
sono perfettamente sovrapponibili. Risulta evidente come il bene acquistato sul mercato del 
servizio casa non possa assolvere alle finalità di investimento che spesso caratterizzano 
l'acquisto di un immobile abitativo. Infatti, il proprietario di un immobile acquistato con 
finalità di investimento si aspetterà, di norma, di ricevere una remunerazione del capitale 
investito, sia essa sotto forma di affitti mensili oppure di rivalutazione del prezzo di scambio 
dell'immobile nel tempo.
Chiarito tale aspetto, nei prossimi paragrafi analizzeremo quali sono i meccanismi che 
regolano l'andamento dei prezzi, all'interno dei mercati imperfetti sino ad ora descritti. 
Essendo il prezzo il frutto dell'incontro di domanda e offerta, in primo luogo individueremo 
gli elementi che le caratterizzano, per poi passare ad una disamina complessiva dei 
meccanismi che regolano i prezzi delle abitazioni.
14Dandri G., " Uno schema d'analisi del settore abitativo" , Guida editori, Napoli, 1974.
22
1.3) Determinanti della domanda di abitazioni In questo paragrafo ci occuperemo di analizzare i fattori che influenzano la domanda di 
abitazioni. Faremo questo al fine di chiarire una parte fondamentale dei meccanismi che 
regolano i mercati delle abitazioni in vendita e in affitto. Infatti, per poter valutare 
successivamente in modo critico gli interventi posti in essere dal settore pubblico per 
migliorare la situazione di tali mercati, sarà indispensabile comprendere gli elementi che 
influenzano la domanda. In tal modo sarà più agevole individuare gli effetti di ogni politica 
abitativa. 
Determinanti della domanda nel mercato delle abitazioni in proprietà e nel mercato del 
servizio casa:
R eddito Il primo elemento da prendere in considerazione è il reddito. In questo caso ipotizzeremo 
che il reddito di riferimento sia quello medio dei nuclei familiari, poiché la quasi totalità della 
letteratura considera i nuclei familiari quali attori operanti dal lato della domanda (piuttosto 
che il singolo consumatore). Tale ipotesi è di certo condivisibile visto che nella maggior parte 
dei casi la domanda di abitazioni si sviluppa contestualmente alla volontà di creare una nuova 
famiglia
15
.
Il reddito è di certo un fattore positivamente correlato con la domanda di abitazioni di 
proprietà. Ne consegue che ad un aumento del reddito corrisponderà una maggiore domanda 
di immobili abitativi 16
. Possiamo quindi definire il bene casa di proprietà un bene normale. 
Tali affermazioni teoriche sono supportate da numerosi studi empirici, oltre che dalla realtà 
storica degli ultimi cinquant'anni, nei quali i redditi delle famiglie italiane sono aumentati 
sensibilmente 17
 e contestualmente è aumentata sensibilmente anche la percentuale di famiglie 
con abitazione di proprietà a discapito della scelta di abitare in affitto 18
. Ne consegue che per 
gli affitti non valga analogo discorso. Infatti, negli ultimi decenni, contestualmente alla 
15 Per nuclei famigliari la letteratura intende tanto le famiglie, quanto i singoli che necessitano di una casa. Ad 
esempio, un divorzio genera la nascita di due nuclei famigliari distinti. 
16  D’Alessio G. e Gambacorta M., “ Questioni di economia e finanza: l’accesso all’abitazione di residenza in 
Italia”, Paper di Banca d’Italia, n°9 del luglio 2007, disponibile all’url:
http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/qef_9/QEF%209.pdf
17 Per l'andamento dei redditi in Itali negli ultimi quarant'anni si veda il database I.stat disponibile all'url: 
dati.istat.it 18Per un ’analisi approfondita dell'andamento percentuale delle famiglie in proprietà si veda " Indagine Eu-Silc 
2007 per i Paesi europei" , disponibile al'url: 
http://www.istat.it/strumenti/rispondenti/indagini/famiglia_societ a/eusilc/ 
23
crescita dei redditi delle famiglie italiane è costantemente diminuita la percentuale di famiglie 
in affitto. A conferma di ciò riportiamo i dati relativi ad un’indagine condotta dalla Banca 
d'Italia sui bilanci delle famiglie italiane. I nuclei famigliari sono stati suddivisi in quintili di 
reddito ed è stata monitorata la percentuale di famiglie in affitto per quintile di reddito negli 
ultimi trentacinque anni. Il quinto quintile è passato nel periodo di riferimento dal 30% al 6%, 
il quarto quintile dal 38% all'8%, il terzo quintile dal 43% al 15%, il secondo quintile dal 43% 
al 28% e il primo quintile dal 52% al 45%
19
. Tali dati ci permettono di fare due importanti 
considerazioni. In primo luogo, nel tempo, coloro che hanno avuto i mezzi necessari per poter 
acquistare casa lo hanno fatto. Questo fenomeno può essere verosimilmente attribuito a due 
differenti ordini di fattori: la scelta di acquistare casa può essere attribuita all'aumento dei 
redditi di cui ha goduto l'Italia negli ultimi sessant'anni, oppure al mutamento delle preferenze 
degli italiani nel tempo causato da altri fattori che valuteremo nei prossimi paragrafi, quali la 
mancanza di abitazioni in affitto, la maggior efficienza del mercato del credito e la contestuale 
riduzione dei tassi di interesse.
Le considerazioni di cui sopra non sono valide universalmente nello spazio e nel tempo. E' 
pur vero che la situazione descritta rappresenta sicuramente quella italiana degli ultimi 
decenni. Come vedremo nel corso del nostro lavoro, vi sono Paesi europei nei quali, grazie ad 
una serie di decisioni prese dal policy maker , la scelta fra l'acquisto di un bene immobile 
piuttosto che il servizio casa in affitto è diventata quasi irrilevante per le famiglie, al di là 
dell'aumento dei loro redditi. In Italia però, vi sono una serie di elementi che influenzano le 
scelte del consumatore, facendolo propendere per l'acquisto dell'abitazione, una volta 
raggiunto un determinato livello di ricchezza. Tale meccanismo è il frutto di numerosi fattori 
che rendono più conveniente l'acquisto dell'abitazione per chi economicamente se lo può 
permettere. Nel nostro Paese, il “bene casa” è un bene normale.
La formazione di nuovi nuclei familiari Come già accennato, la domanda di unità abitative di proprietà è spesso generata dalla 
nascita di nuovi nuclei famigliari. Tale fenomeno genera bisogno di unità abitative e quindi 
andrà a rafforzare la domanda di abitazioni di proprietà e in affitto.  In Italia negli ultimi anni 
la popolazione è aumentata in modo modesto fino ad una situazione di sostanziale mancanza 
di una sensibile crescita demografica. Nonostante ciò, abbiamo assistito ad un aumento dei 
nuclei famigliari a causa della riduzione del numero medio di elementi che di questi fanno 
19 Dati disponibili in " Indagine sui bilanci delle famiglie italiane Banca d'Italia ", diponibile all'url: 
http://www.bancaditalia.it/statistiche/indcamp/bilfait 
24
parte. Le statistiche demografiche ci dicono che le famiglie  sono sempre più spesso composte 
da genitori con un solo figlio. Tale elementi hanno comportato un aumento della domanda di 
abitazioni. Il numero di abitanti in Italia è passato da 33,7 milioni nel 1901 a 60 milioni nel 
2009, mentre il numero di famiglie nello stesso periodo è passato da 7 milioni a 24,8 milioni. 
Ne consegue che il numero medio di componenti per famiglia è passato da 4,8 a 2,42
20
.
Oltre a quanto descritto è verosimile che un ulteriore elemento che ha favorito la domanda 
di abitazioni sia l'aumento delle separazioni in Italia. Da una separazione infatti nasce un 
nuovo nucleo familiare seppur composto di norma da un solo individuo.
E' anche verosimile che, se la domanda potenziale di abitazioni delle giovani coppie si 
dovesse scontrare con l'impossibilità di trasformare quest'ultima in domanda effettiva, la 
decisione di formare nuovi nuclei famigliari verrebbe procrastinata. Questo è ciò che 
apparentemente sta accadendo in Italia dove il mercato del lavoro non permette alle giovani 
coppie di ottenere livelli di remunerazione tali da acquistare un'abitazione di proprietà. Oltre a 
ciò, negli ultimi anni stiamo assistendo ad una situazione di aumento del livello di flessibilità 
sul mercato del lavoro che mal s'accorda con la stabilità lavorativa esatta dalle istituzioni 
creditizie al fine di accordare un finanziamento. Tale meccanismo si pone chiaramente come 
forza contrastante eventuali aumenti di natalità nel nostro Paese. Le coppie, non potendo 
acquistare casa, rimangono più a lungo in famiglia e formano nuovi nuclei solo in età 
avanzata, ossia quando raggiungono livelli di reddito e di stabilità tali da potersi permettere 
l'acquisto dell'abitazione 21
. 
Per quel che concerne il mercato del servizio casa possiamo dire che una parte delle coppie 
sceglierà l'alternativa dell'affitto per formare una nuova famiglia. La condizione di 
impossibilità di acquistare l'abitazione fa nascere una forte domanda di alloggi in affitto di 
dimensioni modeste e a canone moderato, alla luce dei livelli di redditto in questione. 
Affinché tale domanda si possa concretizzare è però necessaria la presenza di un’offerta di 
edifici residenziali che soddisfino tali caratteristiche. Rimandiamo ai paragrafi successivi 
ulteriori considerazioni sulla quantità e sulla tipologia delle abitazioni disponibili per l'affitto.
Fenomeni migratori I fenomeni migratori costituiscono di certo buona parte dell'incremento demografico 
20 Tratto da D’Alessio G. e Gambacorta M., “ Questioni di economia e finanza: l’accesso all’abitazione di 
residenza in Italia”, Paper di Banca d’Italia, n°9 del luglio 2007, disponibile all’url:
http://www.bancaditalia.it/pubblicazioni/econo/quest_ecofin_2/qef_9/QEF%209.pdf
21 Si veda “ I comuni e la questione abitativa. Le nuove domande sociali gli attori e gli strumenti operativi” , 
Fondazione Anci Ricerche, Roma, 2010.
25
complessivo. I movimenti migratori sono di norma tanto più consistenti quanto è maggiore la 
differenza delle condizioni di reddito, di occupazione e di qualità della vita tra territori 
comunicanti. L'Italia si è caratterizzata nell'ultimo secolo per marcati movimenti migratori 
regionali, quindi interni ai suoi confini, attribuibili in parte a fenomeni di urbanizzazione e in 
parte al divario economico esistente tra Nord e Sud 22
. Tali movimenti si sono tradotti in un 
aumento della domanda di abitazioni nelle regioni con un’economia maggiormente 
sviluppata. La forza motrice di tali spostamenti è stata di origine occupazionale.  
Grazie alla riduzione delle distanze spazio-temporali dovute al progresso tecnico e alla 
globalizzazione dell'economia e grazie al mutamento dei confini politici dell'Unione Europea 
si sono accentuati negli ultimi anni fenomeni migratori di tipo internazionale 23
. 
Il complesso di queste dinamiche ha avuto il suo peso nel sostegno della domanda di 
abitazioni di proprietà con i conseguenti riflessi sui prezzi. Secondo M. Baldini, infatti, gli 
immigrati che in un primo momento si rivolgono al mercato del servizio casa, vista la scarsità 
dei mezzi a loro disposizione, si orientano successivamente al mercato delle abitazioni di 
proprietà una volta che i loro redditi raggiungono livelli tali da permetterlo 24
.
L'efficienza dei mercati del credito e il livello dei tassi di interesse L'acquisto di una abitazione comporta il pagamento di un prezzo che ad oggi si aggira 
mediamente intorno a dieci anni di reddito di un lavoratore 25
. In mancanza di accumulo di 
ingenti risparmi l'unica via percorribile è quella dell'indebitamento. Naturalmente, per 
contrarre tale debito a lungo termine è indispensabile la presenza di un mercato del credito e 
delle relative istituzioni. In mercati finanziari poco sviluppati le famiglie possono accedere ad 
un mutuo solamente se dispongono di una significativa quota del capitale complessivo oppure 
se possono fornire molte garanzie. In mercati del credito maggiormente evoluti invece, 
nascono meccanismi di valutazione dei rischi e di gestione dei crediti, tali da rendere il mutuo 
accessibile ad una maggiore quota di popolazione. Come conseguenza, in mercati del credito 
poco sviluppati, i tassi di interesse sono tipicamente superiori rispetto a quelli medi presenti in 
mercati più funzionanti. In tal caso le famiglie possono indebitarsi per l'acquisto 
dell'abitazione solo se dispongono di redditi maggiormente elevati. Quindi, grazie allo 
sviluppo di tali mercati, una quota superiore di popolazione potrà complessivamente accedere 
22 Per quanto il primo elemento sia in parte conseguenza del secondo elemento.
23 Sito di documentazione sui fenomeni migratori, disponibile all'url: http://www.cestim.it/ 
24Baldini M., " La casa degli italiani ", il Mulino, Bologna, 2010
25  D’agostini S., in  “ La casa: il rischio esclusione ”, a cura di Antonio Tosi, Franco Angeli Editore, Milano, 
1994.
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al credito e sostenere la spesa ad esso associata. Naturalmente negli ultimi decenni abbiamo 
assistito ad una rapida evoluzione di questo settore, anche grazie alla tendenza alla 
globalizzazione dei mercati finanziari. Tale fattore può quindi ritenersi di fondamentale peso 
nel sostenere la domanda di abitazioni ma soprattutto per la trasformazione di quella che 
possiamo definire domanda potenziale in domanda effettiva.
Per quel che riguarda invece il mercato del servizio casa sarà verosimile una riduzione 
della domanda di abitazioni in affitto contestualmente allo sviluppo del mercato del credito. 
Infatti, trattando i due mercati due beni parzialmente sostitutivi, è chiaro come un fattore, 
rafforzando la domanda di abitazioni di proprietà, tenda ad avere l'effetto speculare di 
deprimere in parte la domanda di abitazioni in locazione. D'altro canto è altresì verosimile 
che, chi comprerà un'abitazione con finalità di messa a reddito, disponga già di quanto 
necessario (almeno in buona parte) per rendere concreto l'investimento. Quindi, un 
miglioramento del sistema creditizio avrà conseguenze maggiori sulla domanda di abitazioni 
di proprietà piuttosto che non sull'offerta di abitazioni in affitto. Tali ipotesi aderiscono alla 
situazione italiana degli ultimi decenni, visto che i consumatori, a fronte di una crescente 
efficienza del mercato del credito, hanno rivolto sempre più le proprie preferenze verso la 
proprietà 26
.
Le aspettative Le aspettative giocano un ruolo determinante nella creazione di domanda effettiva di 
abitazioni di proprietà. Infatti, in passato, la diffusa percezione dell'aumento dei prezzi delle 
abitazioni ha generato per anni aspettative di ulteriore rivalutazione futura. Questo può essere 
stato un elemento di notevole importanza per chi si è trovato a scegliere di mutare il proprio 
status e di passare da un’abitazione in affitto ad un’abitazione di proprietà o anche per coloro 
che hanno deciso di creare un nuovo nucleo familiare. Dobbiamo altresì considerare che una 
parte della domanda di abitazioni di proprietà è mossa da finalità di investimento. Il capital 
gain generato dalla rivalutazione è, nella percezione comune, parte fondamentale del ritorno 
prospettato una volta deciso di acquistare un'abitazione da locare. 
Nel tempo i prezzi delle abitazioni sono cresciuti costantemente, pur scontando fasi di 
accentuata ciclicità. Questa percezione, trasformatasi in aspettativa, ha condizionato le scelte 
d'investimento di molte famiglie, le quali hanno considerato la casa come un rifugio sicuro 
anche a fronte di periodi caratterizzati da forti spinte inflazionistiche o da incertezze 
26 Gardini A., L'analisi della domanda di abitazioni e del mercato edilizio , Cooperativa Libraria Università 
Editrice, Bologna, 1984.
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