2
1. Il mercato immobiliare e la rilevanza delle fonti informative
In molti Paesi (Stati Uniti, Spagna, Italia, Francia, Irlanda, Gran
Bretagna, ecc.) il settore immobiliare ha attraversato, nel recente pas-
sato e specialmente dal 2000 al 2006, una fase di grande dinamismo.
Il fatturato complessivo del settore immobiliare nel 2006, nei
principali Paesi europei (Francia, Gran Bretagna, Germania, Spagna e
Italia) è stato di 674 miliardi di euro con un aumento medio annuo, a
partire dall’anno 2000, di circa il +3,5%
1
. Il numero totale di addetti
(produzione edilizia, servizi dedicati ed attività collaterali) nell’intera
Europa è stato, sempre nell’anno 2006, di circa 10,2 milioni di perso-
ne.
Il mercato immobiliare italiano ha chiuso l'anno 2006 con un fat-
turato di 120 miliardi di euro registrando un aumento medio annuo, a
partire dall’anno 2000, di circa l’ +8%
2
.
In Italia, dopo una crescita molto positiva che dura ormai ininter-
rottamente dal 2000, le previsioni per il 2007, secondo quanto pubbli-
cato dal rapporto del centro studi Nomisma, non sono particolarmente
rosee.
L'andamento del settore immobiliare, già nel secondo semestre
del 2006, ha evidenziato che il mercato della residenza continua ad es-
sere solido, nonostante i dati siano i più bassi degli ultimi otto anni,
con una crescita media dei valori di circa il 2,6% per le abitazioni, uffici
e negozi
3
.
In generale, si riscontra un calo nelle compravendite di abitazioni
nelle grandi città, mentre nei piccoli comuni si registra una crescita,
dovuta molto probabilmente a prezzi più bassi.
Tra i principali motivi che hanno determinato questo rallenta-
mento del mercato si possono citare:
1 Scenari Immobiliari,
Andamento del fatturato del mercato immobiliare nei principali paesi europei, febbraio 2007
2 Scenari Immobiliari,
Fatturato immobiliare italiano, febbraio 2007
3
Nomisma, I° Rapporto sul Mercato Immobiliare, marzo 2007
3
- quotazioni, molto spesso eccessive, raggiunte dagli immobili in
quasi tutte le città italiane;
- aumento del costo del denaro (che probabilmente continuerà anche
nel corso del 2007);
- maggiore attenzione della domanda alla qualità degli immobili;
- rinata fiducia dei risparmiatori verso altre forme di investimento,
dopo gli anni neri dei crack Cirio e Parmalat;
- diminuzione dei canoni di locazione, con conseguente diminuzione
delle rendite;
- aumento della tassazione (aumento delle imposte sui trasferimenti
e dei valori catastali ai fini I.C.I.; maggiore controllo sull'evasione
fiscale nel settore immobiliare);
- grande offerta di immobili nuovi realizzati negli ultimi anni.
Nonostante le aspettative non siano particolarmente buone per
l’anno 2007, si prevede comunque una crescita del fatturato del mer-
cato immobiliare di circa il 2,4%, in linea con l’aumento dei prezzi me-
di, confermando un trend di “crescita zero” ed un progressivo appiat-
timento della curva di sviluppo del mercato.
Per quanto riguarda la dimensione del patrimonio italiano (beni
edificati) essa è stata valutata, secondo gli esperti, in oltre 4 miliardi di
metri quadrati
4
.
Considerando solo i beni privati (famiglie e imprese) il patrimo-
nio è pari a circa 3,11 miliardi di metri quadrati, concentrati per il 54%
al nord, il 26% al centro e il 20% al sud e nelle isole.
Il comparto più rilevante è sempre quello della residenza per abi-
tazione, che raggiunge i 2,4 miliardi di metri quadrati, mentre nel set-
tore degli immobili d'impresa (uffici, negozi, magazzini, capannoni ed
opifici) il peso maggiore rimane al comparto industriale, che compren-
de sia magazzini che opifici.
4
sito internet
www.demaniore.it
4
Se si analizzano le compravendite dal 2000 al 2006, si evidenzia
che il solo settore residenziale in Italia ha avuto un aumento medio
annuo nelle Ntn (numero transazioni normalizzate) di circa il 4% men-
tre i prezzi hanno subito per lo stesso periodo un aumento medio del
8,95%
5
(dato quest’ultimo relativo ai soli capoluoghi di provincia).
I dati sopra riportati forniscono un’idea del numero consistente di
persone operanti nel settore immobiliare e delle grandi quantità di de-
naro investite. In considerazione di questo si evince, come avviene già
per molti altri settori produttivi (industria, agricoltura ecc.), la necessi-
tà di avere notizie certe e trasparenti con particolare attenzione a
quello che attiene le quotazioni, le nuove costruzioni, le quantità e ti-
pologie edilizie compravendute. La necessità di dati trasparenti e certi,
soprattutto per quanto riguarda il mercato immobiliare in Italia, è stato
oggetto di trattazione in un convegno dal titolo “L’informazione Eco-
nomica sui Mercati Immobiliari” tenutosi in occasione della manifesta-
zione UrbanPromo 2006 a Venezia durante il quale si è affrontato ap-
punto l’esigenza di una trasparenza del mercato immobiliare italiano
anche in considerazione delle ultime richieste ai fini statistici
dell’Istituto europeo di statistica (EUROSTAT).
In Italia esistono infatti numerosi istituti di consulenza e ricerca,
associazioni di rappresentanza ed operatori di mercato (oggetto di
specifica e trattati nel capitolo 2 “Le fonti informative in Italia”) che
forniscono informazioni, osservatori e listini a livello locale o nazionale
non sempre chiari in merito ad un quadro complessivo del mercato
immobiliare sia in termini di dinamica che, in particolare, per le
quotazioni.
Questa connotazione negativa è dovuta proprio all’opacità che
caratterizza il mercato immobiliare italiano ed alla sua scarsa chiarezza
nel reperire dati certi e chiari.
L’opacità del mercato immobiliare in Italia deriva sostanzialmen-
te da tre fattori:
5
Agenzia del Territorio, Rapporto Immobiliare anno 2006, giugno 2007
5
- tassazione sugli immobili (ICI, imposta di registro ecc.) che av-
viene in base alla rendita catastale che è caratterizzata da una
staticità dei valori (ultimi revisione degli estimi risale al 1990
con valori riferiti al biennio 1988/89) e pertanto non coerente
con gli attuali valori immobiliari; questo fa si che negli atti ri-
guardanti beni immobili non vengano dichiarati gli effettivi prez-
zi di compravendita ma quelli coerenti con i valori risultanti dal
catasto.
- non esatta conoscenza delle dimensioni del patrimonio immobi-
liare;
- mancanza di un corpus di norme tecniche condivise.
Per quanto attiene invece le quantità di beni compravenduti (vo-
lumi di compravendita), fino alle pubblicazioni dell'Agenzia del territo-
rio, non era un dato disponibile per gli operatori interessati, a causa di
ostacoli oggettivi legati alla difficoltosa informatizzazione e integrazio-
ne dei sistemi del Ministero delle Finanze.
Queste informazioni, essenziali per studiare la dinamica e i cicli
del mercato immobiliare, venivano desunte in passato, da due diverse
fonti:
- il Ministero degli Interni, attraverso il Dipartimento per gli Affari In-
terni e Territoriali - Direzione Centrale per la documentazione e la
statistica, che avvalendosi della collaborazione del Dipartimento
della Pubblica Sicurezza, raccoglie ed elabora, a partire dal 1985, i
dati concernenti i nuovi contratti di locazione e di compravendita di
immobili ad uso abitativo; questi dati sono desunti dalle comunica-
zioni che pervengono alle locali autorità di Pubblica Sicurezza ai
sensi dell'art. 12 della legge 191/1978 che prevede la denuncia de-
gli accordi di compravendita e di affitto; la rilevazione copre l'intero
territorio nazionale a livello provinciale, con periodicità mensile e
aggiornamento semestrale delle pubblicazioni;
- l’Istat, attraverso il Sistema Informativo Territoriale sulla Giustizia -
Area Giustizia Amministrativa-Notarile che pubblica nell'Annuario
6
statistiche giudiziarie civili, i dati desunti dagli atti notarili, pubblici
e autenticati, in sede e fuori sede, per archivio notarile e per regio-
ne.
Dal 2001 l’Agenzia del Territorio, attraverso la Direzione Centrale
Osservatorio del mercato immobiliare, allo scopo della valorizzazione
statistica delle banche dati in proprio possesso, ha elaborato e pubbli-
cato i dati sul numero di unità immobiliari oggetto di compravendita di
proprietà e di nuda proprietà.
A differenza delle fonti citate prima, i dati sono più dettagliati e
precisi sia territorialmente che tipologicamente (abitazioni, negozi, uf-
fici, capannoni industriali, ecc.).
Al riguardo, viene pubblicato annualmente, a partire dal 2001
(sui dati di consuntivo riferiti all'anno precedente), il "Rapporto Immo-
biliare", focalizzato sull'andamento dei volumi di compravendita, sulla
loro distribuzione territoriale e con monografie concernenti le caratteri-
stiche di età, reddito e attività professionale degli acquirenti e venditori
di immobili e per alcune città o province anche la provenienza territo-
riale degli acquirenti (località turistiche).
In particolare i volumi di compravendita sono esaminati attraver-
so 3 indicatori:
- Ntn [numero di transazioni normalizzate] - indicatore della dinami-
ca del mercato che rappresenta il numero di transazioni, normaliz-
zate rispetto alla quota di proprietà compravenduta, avvenute in un
determinato periodo di tempo e riferite alle diverse tipologie di fab-
bricato (residenziale, terziario, commerciale ed industriale);
- Stock Immobiliare – numero di unità immobiliari presenti in un Co-
mune, distinte per tipologia edilizia;
- Imi [Intensità del mercato immobiliare] - quota percentuale dello
stock di unità immobiliari oggetto di compravendita che consente di
percepire quale sia stata la “movimentazione” degli immobili com-
pravenduti rispetto allo stock immobiliare presente in un determi-
nato territorio.
7
Si riportano in fig. 1 e 2 l’andamento del Ntn e dell’Imi per il set-
tore residenziale a livello nazionale dal 2000 al 2006.
fig. 1
fig. 2
L’impiego di questi indicatori risulta essere utile per diverse fina-
lità ed impieghi; sull’analisi delle quantità compravendute si fonda lo
studio, a livelli macroeconomici, del mercato immobiliare, dei suoi cicli
e delle sue interazioni con il mondo economico.
8
I dati sulle transazioni, confrontati con quelli finanziari e con gli
andamenti della borsa, consentono analisi di lungo periodo degli inve-
stimenti monetari e della relativa influenza sulle scelte d’investimento
nel “mattone”.
L'esame macroeconomico della numerosità delle compravendite
aiuta, pertanto, a comprendere e definire meglio l'intero ciclo immobi-
liare e la natura delle dinamiche, consentendo di accertare la presenza
o meno di bolle speculative.
L'esame a livello microeconomico delle transazioni immobiliari
conduce, invece, allo studio dei volumi di compravendita ai fini dell'in-
vestimento e della valutazione immobiliare, utili quindi agli investitori e
operatori della pianificazione economica-territoriale, ai privati cittadini,
alle imprese di costruzione, ai professionisti, alle società d’investimenti
immobiliari, agli istituti di credito, fino a istituzioni ed enti che gesti-
scono ingenti patrimoni immobiliari o che varano politiche di pianifica-
zione territoriale e di programmazione economica.
I recenti approcci di geomarketing (impiego dell'analisi territoria-
le e geografica dei dati al fine di rendere più valide e produttive le de-
cisioni relative agli investimenti e alle singole valutazioni) offrono inol-
tre potenti e innovativi contributi alle problematiche del mercato im-
mobiliare.
Gli elementi che derivano dalla conoscenza della dimensione dei
mercati in termini di quantità compravendute, infatti, contribuiscono
all'identificazione delle aree geografiche nelle quali acquisire immobili il
cui valore sia destinato a crescere, alla valutazione delle potenzialità di
mercato di un immobile, alla comparazione e selezione tra alternative
di investimento.
L'Imi si rivela così un indicatore fondamentale della capacità del
territorio di immettere sul mercato immobili e, assieme al Ntn, un im-
portante fattore esplicativo all'interno di modelli di valutazione immo-
biliare.
La conoscenza del numero di transazioni e il relativo posiziona-
mento in termini comunali - e, in uno sviluppo futuro, in termini di zo-
9
na sub-comunale - consentono lo studio delle variabili territoriali dalle
quali dipende il valore di un immobile e/o la relativa rendita
6
ritraibile.
Il valore di un immobile, come noto, dipende oltre che dalle ca-
ratteristiche tecnologiche e posizionali intrinseche, anche dalle caratte-
ristiche posizionali estrinseche
7
.
Conoscendo pertanto i volumi delle transazioni distinte oltre che
per comune anche per zona si potranno studiare le variabili stretta-
mente legate al territorio circostante l'immobile compravenduto e
quindi quanto queste influiscono sull'attrattività dello stesso e sul suo
prezzo.
Attraverso l'analisi della localizzazione dei volumi di scambio si
può inoltre stimare il peso relativo del mercato immobiliare dei centri
urbani (capoluoghi di provincia) rispetto alla provincia circostante
d’appartenenza, valutandone il grado di attrazione.
L'analisi delle quantità permette di segmentare offerta e doman-
da dal punto di vista territoriale, consentendo quindi di individuare i
micromercati da analizzare ed esplorare.
La conoscenza degli indicatori di mercato si rivela di sostanziale
importanza nella valutazione delle destinazioni d'uso che ottimizzereb-
bero la localizzazione di un immobile.
Per esempio, la maggiore presenza in determinate aree di terri-
torio nazionale di transazioni di beni immobili a destinazione industria-
le e produttivi porterebbe gli investitori a indirizzare in queste aree
l’interesse nella costruzione/acquisizione di immobili di tale tipologia.
Tutto ciò vale ovviamente anche per altre forme di investimento
immobiliare (residenziale, terziario e commerciale).
Inoltre, la conoscenza dei volumi di scambio permette la compa-
razione e selezione fra alternative di investimento all'interno delle di-
verse tipologie di immobili residenziali, commerciali e produttivi aven-
do la consapevolezza dei prodotti immobiliari più richiesti.
6 reddito che deriva dalla proprietà di un bene immobile
7
A. Realfonzo, Teoria e metodo dell’estimo urbano, Roma, NIS, 1994; F. Forte – B.
De Rossi, Principi di economia ed estimo, Milano
,
Etas Libri, 1974.
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