Il "project financing": quadro normativo, analisi della situazione in Campania, valutazione propositiva

Una definizione di “project financing”
“Il “project financing” è un’operazione di finanziamento di una 
particolare unità economica, soggetto, gruppo, nella quale il 
finanziatore è soddisfatto di considerare, sin dallo stato
iniziale, il flusso di cassa e gli utili dell’unità economica in
oggetto come la sorgente di fondi che consentirà il rimborso 
del prestito e le attività dell’unità economica come garanzia 
collaterale del prestito”. 
P. Nevitt,in Project financing ,Cariplo Laterza,1988,pag 13
Il “project financing” e i modelli di riferimento
finanziamento
”)
Oggetto del 
finanziamento
Per un progetto 
(“corporate
financing”)
impresa
Di un progetto 
(“project 
financing”)
Idea progettuale
I soggetti del “project financing”
FINANZIATORI
spv
SPONSOR
UTENTI
FORNITORI
CONSULENTI
HOST GOVERNMENT
Il “Project Financing” nell’iter formativo della legge 
Merloni
Istituzione autority di vigilanza sui lavori pubblici; 
Rispetto delle fasi temporali dell’opera; 
“Legge Merloni”- L.109/94 
Separazione tra le figure del progettista e dell’esecutore; 
Abolizione Albo nazionale e limitazione trattativa privata.
“Merloni-bis” - L.216 -1995 Resi operativi 17 sui 38 articoli originari;
Istituzione figura del promotore - art.37-bis;
Concessione di costruzione e gestione, - art.19 c.2;
Società di capitali pubblico-privato;
“Merloni-ter”- L.415-1998 
Abolizione limite  max contribuzione pubblica  50%;
“Merloni-quater”-
L.166/2002
Abolizione durata max concessione  di 30 anni;
Meccanismo rimborso spese e sdoppiamento  procedura;
L’iter burocratico per ottenere una concessione in “project
financing”
I fase
Scelta del 
promotore  
Avviso/Bando
della stazione 
appaltante  
Fase di 
presentazione 
e valutazione           
proposte 
Ricezione e 
valutazione 
proposte per 
individuazione 
concessionario
Trattativa 
negoziata:  
ente,promotore 
e 2 concorrenti 
migliori
Aggiudicazione 
della 
concessione
II fase
I vantaggi e le criticità nel “project financing”
- maggiore autonomia nella 
raccolta e gestione delle 
risorse finanziarie;
- riduzione spesa pubblica;
- velocizzazione processo 
decisionale;
- orientamento verso progetti 
utili sia a livello sociale che 
economico;
- conseguente ristrutturazione 
aziende di servizi locali;
- miglioramento della qualità 
complessiva dei progetti;
Vantaggi Criticità
- difficoltoso processo 
autorizzativo;
- incertezza del 
comportamento della 
struttura pubblica;
- tempi tecnici di  
pianificazione e 
realizzazione
- controlli insufficienti
- lunga durata 
dell’operazione 
Le caratteristiche  e l’ambito applicativo di  
un’ operazione di “project financing”
Separazione tra sponsor e spv
Impatto limitato sul bilancio dello sponsor
Caratteristiche
Rilevanza delle garanzie offerte
Opere a tariffa 
sociale
Opere fredde
Ambito applicativo
Opere con prezzi per 
il servizio
Opere calde
Le  fasi di un’operazione di “project financing”
identificazione implementazione gestione
fasi
eventi
Raccolta e analisi di progetto Realizzazione  del progetto Produzione  e gestione del 
servizio
documenti
• Studio di fattibilità
• Piano finanziario
• Term sheet
• Contratti commerciali
• Contratti di finanziamento
• Rapporti di monitoraggio
•
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La documentazione della fase di identificazione
Principali documenti elaborati durante la fase di identificazione
INFORMATION MEMORANDUM
Studio di fattibilità - Descrizione                           PIANO ECONOMICO Term-sheet
dettagliata del progetto          FINANZIARIO   - Identificazione
z Descrizione del progetto                                        finanziatori
- Identificazione sponsor         - Analisi dettagliata          - Definizione
z Identificazione degli sponsor                   e struttura societaria spv          dei cash-flow attesi           moalità di 
- Disamina aspetti                    - Determinazione                 finanziamento
z Tipologia dell’opera                                 tecnici del progetto                  redditività attesa                  in termini di:
e dei beni servizi                                     - Mercato di riferimento          - Determinazione grado        - strumenti
realizzati                                              - Quadro normativo e.               di leverage ottimale             - tassi e oneri
z Mercato di riferimento                              relazioni con la P.A             - Analisi di sensitività           - durata e
z Costi e ricavi attesi                                 - Impatto ambientale                                            scadenze
z Fonti e modalità                                     - Contratti commerciali                                         - garanzie
di finanziamento                                        - covenants
I rischi nel “project financing”
garanzie
di completamento
rischio
di mercato
copertura
politico 
valutario
Equilibrio 
contrattuale
tecnologico
La copertura del rischio
Di completamento
Contrattuali o reali
p.f. puro /  Con rivalsa limitata
Di mantenimento dell’offerta
Di buona esecuzione dei lavori
Di rimborso dei pagamenti ant.
Garanzie
Contratti di 
vendita
a lungo termine
indirette
Le fonti di finanziamento
z - il capitale di rischio ( “ equity”);
z - i prestiti subordinati ( “quasi equity”);
z - il debito privilegiato (“senior debt”): 
1. Con garanzia reale; 
2. Senza garanzia reale;
z - prestiti garantiti diversi dai finanziamenti privilegiati: 
1. mutui su proprietà immobiliari;
2. finanziamenti di attrezzature; 
3. “leasing” su immobilizzi specifici/proprietà immobiliari;
4. “leasing” su attrezzature;
zpriorità di  
rimborso
(Esclusi  i 
finanziamenti
agevolati
o a fondo 
perduto)
I cash flow : le caratteristiche e il loro calcolo
Flusso di cassa                                            
operativo
Flusso di cassa delle operazioni             
di raccolta
Caratteristiche
MONETARI
DIFFERENZIALI
LORDI
FUTURI
Flusso di cassa del 
progetto
+
Case Study: Centro Polifunzionale Avellino
Caratteristiche dell’operazione  : 
z Realizzazione di un centro natatorio polifunzionale per svolgere
attività ricreativa, agonistica, sportiva;
z Sistemazione aree interne ed esterne per piu di 20.000 mc;
z Opere da realizzare: due piscine (1 vasca grande 21*6 mq con 
tetto apribile, una vasca piccola per i bambini); palestra  per 
ginnastica, sauna; campo esterno di calcio tennis;
z Investimento previsto dal concessionario circa € 4.300.000;
z Tempi di realizzazione 18 mesi; 
z Finanziamento: 60% mutuo al Credito Sportivo al 3.5% con 
fideussione dell’amministrazione; 25% mutuo bancario al 6.5%
z Oneri aggiuntivi a carico dell’amministrazione nulli;
z “Break even point” alla fine del 3° anno
z Flusso di cassa al 1° anno circa   € 370.000
Scelta del promotore
DOCUMENTI P S.A. I.S C.
Studio di inquadramento territoriale  e  ambientale
SI SI
Studio di fattibilità
SI SI
Progetto preliminare                               
SI SI
Bozza convenzione
SI SI
Piano economico asseverato
SI SI
Specificazione caratteristiche servizio e gestione
SI SI
Garanzie  offe rte
  quelle di legge    quelle di legge
Prezzo offerto euro 4.389.883,64  euro 3.356.969,84
Tempo esecuzione  de i lavori 18 mesi dall’inizio de i lavori 24 mesi dall’inizio dei lavori
Durata concessione
                    30 anni                    30 anni
Modalità gestione
                 Concessione                  Concessione
Livello e  criteri di aggiornamenti tariffe
Aggiornamento ISTAT Aggiornamento ISTAT
Requisiti art.98 Regolamento
                         SI                          SI
I ricavi operativi  
Tariffa Utenza Utenza Utenza Eventi Incassi
( euro )(n°)(n°)(n°)(n°)( euro)
Piscine
Attivita ricreative
6 30 64 384 768 214.185
Attività riabilitat iva
4 30 64 256 512 142.790
Attività bambini
Palestra
250 10 25 100 1000 2000 464.811
Beauty-farm
Sauna
285 12 40 480 2880 1.740.253
Hydromassaggi
290 12 75 40 480 2880 2.007.984
Ginnastica
12 25 50 600 1800 418.330
Calcetto e tennis
400 12 50 10 120 2880 2592 133.865
Tot. Att. Gestite 
5.122.219
Att. Gestite 
Ris torante
3013 36.152
Bar
1506 18.076
Sala convegni
1506 18.076
Totale att. Gest. 
72.304
Totale ricavi
5.194.523
Att. gestite 
direttamente
Spazi 
disponibi
Turni 
giornalie
I costi operativi
 12345678910112131415
Costi
 Mat.consumo
Ipoclorito 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582 2582
Faruna  foss. 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615 3615
Acido solf . 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549
Materiale di pulizia 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549 1549
Spese di prod.
Energia elettrica 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494 15494
acqua 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822 25822
Combus t ib ili
61.975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975 61975
Manutenzione 20658 20658 20658 51644 51644 51644 51644 51644 51644 129110 129110 129110 129110 129110 129110
Servizi 51644 51644 51644 51644 51644 51644 51644 51644 51644 51644
stipendi 113620 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380 294380
Oneri  f inanz
Interessi mutui 154937 147054 138824 130391 121158 112455 102981 93159 82949 72367 61398 51030 38179 25918 13197
Ammort. 276713 276713 276713 276713 276713 146250 146250 146250 146250 146250 146250 146250 146250 146250 146250
Totale costi 678514 851391 843161 865714 856481 768959 759485 749663 739453 806337 795368 785000 772149 759888 747167
Imposte IRAP 6519 12025 13334 15133 21421 21847 24621 25079 24400 24894 27738 28269 31151 31724
Ricavi 381.927 702569 816063 867850 898838 950624 950624 1002410 1002410 1054197 1054197 1105984 1105984 1157771 1157771
Utile lordo -296587 -148822 -27098 2136 42357 181665 191139 252747 262957 247860 258829 320984 338835 397883 410604
Imposte 7587 598 11860 50866 53519 70769 73628 69401 72472 89875 94874 111407 114975
Utile di esercizio -3785 1538 30497 130799 137620 181978 189329 178459 186357 231109 243961 286476 295629
ANNI
“Break even point” 
Break even point
0
200000
400000
600000
800000
1000000
1200000
1400000
1 3 5 7 9
1
1
1
3
1
5
anni
e
u
r
o
Costi 
Ricavi
Analisi critica del progetto
PUNTI DI DEBOLEZZA
PUNTI  DI FORZA
- livello basso delle barriere 
all’entrata poste dalla 
concorrenza;
- Buona localizzazione;
- Settore altamente ricettivo;
- Varietà dell’ offerta;
- Possibilità di finanziamento a 
tasso agevolato;
- Possibilità di assunzione 
L.S.U.
del comune di Avellino;
- Costi aggiuntivi nulli per la 
pubblica amministrazione.
- previsione di una domanda 
basata sull’utenza max e non 
media legata ai flussi 
stagionali;
- “Cash-flow” non chiari circa la 
formazione dei ricavi;
- Scarsa esperienza 
dell’amministrazione 
comunale del  Comune di 
Avellino in materia di “project 
financing”
Servizio del debito e indici di progetto
Anni Tasso 
Praticato
Quota 
capitale
Quota 
interessi
Servizio 
de l debito
Debito 
re s iduo
Debito 
estinto 
1 6,50% 81.327 71.336 152.663 1.016.143 81.327
2 6,50% 86.614 66.049 152.663 929529 167.941
3 6,50% 92.244 60.419 152.663 837.285 260.185
4 6,50% 98.329 54.424 152.663 739.046 358.424
5 6,50% 104.625 48.038 152.663 634.421 463.049
6 6,50% 111.426 41.237 152.663 522.995 574.475
7 6,50% 118.668 33.995 152.663 404.327 693.149
8 6,50% 126.382 26.281 152.663 277.945 819.525
9 6,50% 134.597 18.066 152.663 143.351 954.122
10 6,50% 143.345 9.318 152.663 0 1.097.467
Anni
12345678910112131415
 ADSCR    
0,45 1 1,05 1.07 1,1 1,21 1,33 1,4 1,44 1,54 1,62 1,74 1,97
 VAN del progetto 1256
TIR de l proge tto 13%
Suggerimenti al legislatore per possibili modifiche alla 
normativa
- Abolizione del versamento del 2,5% come garanzia del 
rimborso spese per i concorrenti sconfitti;
- Abolizione del privilegio dato al promotore di poter 
equiparare la sua proposta  a quella giudicata migliore;
- Rimborso spese per il promotore sconfitto a carico 
dell’ente appaltante; 
- Modifica del tetto del 2,5% sull’importo dei lavori per le 
spese di presentazione della proposta;
- Pubblicazione del bando integrale nell’avviso di gara;
- Dare pari opportunità all’appalto concorso e alla licitazione 
privata;
- Richiedere una maggiore qualificazione ai dipendenti della 
pubblica amministrazione;