I mutui per la casa in Italia: la domanda di credito immobiliare delle famiglie e la strategia competitiva delle banche

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INTRODUZIONE 
 
L oggetto del lavoro di questa tesi ha riguardato l  evoluzione che ha investito i 
mutui casa concessi alle famiglie in Italia nell ul timo decennio circa. Al fine di 
valutare tale strumento di credito, l analisi che seguir  ha preso in considerazione 
il contributo che la domanda di mutui da parte delle famiglie e l offerta bancaria 
in tale comparto, hanno dato alla dinamica dei prestiti. Nello specifico, la 
domanda di credito immobiliare Ł stata analizzata in relazione al mercato 
immobiliare, mentre l analisi relativa all offerta dei mutui ha riguardato 
l evoluzione avvenuta a fronte delle recenti innovazioni normative e di mercato. 
Lo studio del mercato dei mutui assume grande rilevanza oggi nel sistema 
economico di ogni Paese; ci   soprattutto in relazi one al parallelo mercato 
immobiliare che negli ultimi anni ha assunto dimensioni sempre maggiori. Esso 
infatti ha assunto un ruolo centrale per l andamento dell attivit  produttiva e per 
la stabilit  finanziaria di ogni Paese. Nello speci fico, nel corso degli ultimi anni le 
famiglie italiane hanno registrato una forte propensione all’acquisto 
dell abitazione, sia come formula abitativa che d i nvestimento. La relativa 
spiccata tendenza delle famiglie ad investire nella casa di propriet  Ł confermata 
anche dal fatto che il comparto immobiliare in Italia ha assunto la dimensioni di  
quasi un quinto del Pil.  
Accanto alla rilevante crescita che ha interessato il mercato immobiliare non Ł 
trascurabile quella che ha riguardato nel contempo anche la domanda del credito 
immobiliare; ci  emerger  chiaramente dalle rilevaz ioni che seguiranno nel testo. 
Inoltre, al trend positivo registrato per la domanda di mutui da parte delle 
famiglie, si Ł ulteriormente accompagnato l incremento dell offerta di 
finanziamenti delle banche a tutto il settore immobiliare. Quest ultimo risultato, Ł 
confermato dal fatto che la forma di finanziamento in questione, costituisce la 
quota piø significativa del credito bancario, infatti i mutui alle famiglie 
consumatrici ne rappresentano la percentuale piø alta. 
La tesi Ł strutturata in due parti. La prima, di minore estensione, mira a dare una 
visione complessiva e introduttiva in tema di contratti di mutuo fondiario e in 
tema di recenti normative a tutela del mutuatario; segue poi la seconda parte, 
nella quale viene trattato l argomento centrale della ricerca. Essa si Ł articolata in 
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una ricerca avvenuta in relazione sia alle innovazioni normative e di mercato che 
hanno influito sulla strategia di offerta bancaria, sia  in relazione al mercato 
immobiliare e alla struttura del portafoglio delle famiglie italiane, che a loro volta 
hanno rappresentato i fattori determinanti della crescita della domanda di mutui. 
La ricerca svolta si Ł arricchita inoltre di analisi comparative con il contesto piø 
allargato dell Area Euro. 
Gli strumenti che sono stati utilizzati per la redazione dell elaborato sono a 
grandi linee riconducibili a: materiale aggiornato e prodotto da istituzioni di 
settore; ricerche su testi universitari e non; statistiche economiche condotte dai 
principali istituti di ricerca; articoli estratti dai maggiori quotidiani economici e 
rilevati da siti internet di maggiore rilevanza; contributi teorici estratti dalle 
principali riviste bancarie; inchieste condotte dalle piø importanti associazioni dei 
consumatori e bancarie; e infine ricerche condotte dai principali osservatori nel 
settore del credito e del mercato immobiliare. 
Il primo capitolo della prima parte, introduce il contratto di mutuo partendo dalle 
origini storiche. In tale capitolo inoltre, il contratto viene collocato in ambito 
normativo fino a delineare i principali profili contrattuali che ne determinano le 
diverse classificazioni. Nel secondo e ultimo capitolo della stessa parte si pone 
l attenzione su ci  che il legislatore nazionale ne i recenti anni ha prodotto a tutela 
del mutuatario e anche nello specifico delle famiglie, a tal proposito si far  
riferimento alle recenti innovazioni dispositive emanate anche su spinta delle 
normative europee, in particolare, in tema di modifiche contrattuali e di 
trasparenza.  
Per quanto riguarda le modifiche contrattuali, l analisi si Ł concentrata su vari 
strumenti, quali: il rimborso anticipato, la rinegoziazione, la surrogazione, la 
sostituzione, e la rinegoziazione secondo la convenzione Abi-Governo, detta 
Tremonti. Le norme inerenti tali strumenti, mirano a liberalizzare il mercato, 
riducendo i costi legati alle modifiche contrattuali del mutuo. L implicazione di 
tali normative sul mercato dei mutui, verr  poi app rofondita nell analisi empirica,  
nello specifico, tale analisi riguarder  l effettiv a attuazione che avrebbe prodotto 
l offerta bancaria e i relativi illeciti bancari. Inoltre, in relazione alle scelte 
applicative delle famiglie, si guarder  al difficil e approccio che esse hanno avuto 
nei confronti di tali strumenti di modifiche contrattuali. 
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La seconda parte Ł la piø copiosa in quanto costituisce il cuore dell elaborato, in 
essa, attraverso uno studio empirico e teorico, si analizzano le tendenze 
caratterizzanti il comparto dei mutui in Italia.  
Nel primo capitolo Ł stata illustrata l evoluzione della condizione abitativa delle 
famiglie italiane negli ultimi anni. Qui emerger  l  importanza che assume la 
propriet  della casa di residenza in Italia, le pec uliarit  della ricchezza di tale 
operatore, e l evoluzione della domanda di mutui ipotecari; ci  sar  reso piø 
evidente nell analisi comparativa fra il nostro paese e i maggiori paesi europei. 
A tal proposito, secondo quanto pubblicato nell ultima relazione di Banca d Italia 
relativa all anno 2009 emerge una netta caratterizzazione del portafoglio delle 
famiglie italiane. Gran parte della ricchezza totale delle famiglie Ł costituita da 
attivit  reali, circa il 63 per cento; detto in alt ri termini sono pari a oltre cinque 
volte il reddito disponibile, uno dei valori piø alti tra le principali economie.  
Evidenziando la contrapposizione tra due contesti, ossia  la realt  europea e 
quella italiana, Ł stata inoltre affrontata la questione relativa al comportamento e 
le scelte finanziarie delle famiglie. Nello specifico, sono state poste in primo 
piano le determinanti che ne definiscono le due realt  e che fanno dell Italia la 
nazione con la percentuale piø alta di famiglie che vivono in case di propriet ; 
esse costituiscono circa l 80%. Uno degli aspetti determinanti per eccellenza Ł 
riconducibile al fatto che le famiglie prediligano l investimento nel settore 
immobiliare piuttosto che concedere i propri risparmi in attivit  di dubbia 
convenienza o attivit  inevitabilmente rischiose. L a casa risulta essere un rifugio 
per molti risparmiatori, i quali, preferiscono investire nel  mattone , ossia in un 
impiego forte e sicuro; tutto ci  ha inevitabilment e influito in modo determinate 
anche sul crollo dei mercati mobiliari in Italia. Tale aspetto Ł confermato dai dati 
rilevati da un indagine sui bilanci delle famiglie italiane da Banca d Italia, in essa 
emerge che nel 2008 circa una famiglia su dieci non deteneva alcuna attivit  
finanziaria, nello specifico solo il 16 per cento delle famiglie aveva investito in 
strumenti finanziari piø rischiosi.  
Per ci  che concernano le condizioni di accesso all  abitazione di residenza di 
propriet , di fondamentale importanza sono quegli e lementi cognitivi delle 
famiglie che hanno influiscono sulla domanda abitativa. A tal proposito, gli alti 
canoni di affitto potrebbero essere annoverati tra questi elementi determinanti. 
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Nello specifico, da un analisi comparativa effettuata fra i due mercati, ossia 
quello di propriet  e quello di locazione, Ł emerso che le famiglie italiane hanno 
una concezione fortemente negativa dei canoni mensili di locazione. Al contrario 
l approccio ai canoni di mutuo, ha subito un inversione di tendenza positiva, in 
aggiunta al fatto che negli ultimi, le rate dei mutui hanno registrato 
tendenzialmente valori molto vicini alle rate d affitto. Tali aspetti hanno 
comportato il rallentamento del mercato di locazione e l incremento che ha 
investito il mercato del credito immobiliare. Il mutuo non Ł piø uno strumento di 
pagamento e indebitamento, ma uno strumento d aiuto per l acquisto e 
programmazione dell economia famigliare, che mira ad una prospettiva di 
crescita e miglioramento delle condizioni di vita dell intero nucleo famigliare 
stesso. La concezione del contratto di mutuo negli anni da parte delle famiglie, si 
Ł quindi evoluta positivamente. 
Gli immobili, proprio a causa dell importanza ad essi dedicata e alla grande 
richiesta che ne contraddistingue il mercato, hanno raggiunto quotazioni molto 
elevate nel corso degli anni; ci  Ł avvenuto non solo nelle grandi citt , ma anche 
nelle realt  piø provinciali, dal Nord al Sud. Dall a fine degli anni  90 al 2006 il 
mercato immobiliare ha sperimentato una forte crescita e l incremento del prezzo 
delle abitazioni, oltre che pro-ciclico, si Ł rivelato altamente sincronizzato tra i 
paesi europei.  
Tale aumento dei prezzi delle case registrato negli ultimi anni in gran parte dei 
paesi industrializzati, ha riportato l attenzione degli economisti al problema 
dell accessibilit  all abitazione da parte delle fa miglie. A tale problema si collega 
la crescita della generale domanda di mutuo registrata dalla met  degli anni 
novanta, la quale ha riflesso in larga misura l espansione dei contratti di mutuo 
concessi per l acquisto di abitazioni. Dalle rilevazioni in questione, Ł emersa 
un ovvia interrelazione tra la domanda di mutui e lo sviluppo esponenziale del 
mercato immobiliare nel nostro paese. Gli studiosi sono concordi nel collegare 
questo recente andamento positivo del credito immobiliare al livello 
estremamente contenuto dei tassi di interesse nominali e reali. Tali tassi,  assieme 
ad un generale miglioramento dovuto alla deregolamentazione e all innovazione 
finanziaria, hanno facilitato l accesso al credito da parte delle famiglie.  A 
proposito di despecializzazione temporale e operativa delle banche italiane, essa 
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ha accresciuto il numero degli intermediari operanti nel mercato dei mutui, 
stimolando la concorrenza e l offerta di prodotti maggiormente in linea con le 
esigenze delle famiglie.  
¨ tuttavia indubbio che il trend crescente del merc ato immobiliare e di quello del 
credito legato a tale comparto, abbiano subito un evidente influenza negativa 
dall attuale situazione economica-finanziaria. Le rilevazioni statistiche che 
seguono metteranno in luce la fase di stallo iniziata nel 2007, che ha 
caratterizzato il mercato dei mutui a livello internazionale.  Tale flessione avr  
delle implicazioni sia dal lato della domanda di mutuo che dal lato dell offerta, 
comporter  infatti un maggiore approccio prudenzial e da parte degli istituti 
bancari e da parte delle famiglie. Tuttavia, in contrapposizione alla contrazione, 
piø di recente, si Ł verificata una fase di ripresa messa in luce dalla relazione di 
Banca d Italia relativa all anno 2009. In tale docu mento, risulta chiaro che nel 
2009 i finanziamenti alle famiglie siano cresciuti del 3,5 per cento e soprattutto 
nei primi mesi del 2010 l espansione Ł apparsa piø decisa soprattutto per i mutui 
immobiliari. Essa, Ł risultata tendenzialmente in linea con quella dell area 
dell euro, dove la crescita Ł stata piø contenuta.  
Nel secondo capitolo relativo alla seconda parte Ł stata esaminata la prassi e la 
strategia bancaria nell erogazione del mutuo casa, in funzione delle recenti 
produzioni normative  e del nuovo contesto concorrenziale nel mercato del 
credito.  
Oggi il principale attore nel comparto creditizio in tema di mutui Ł la banca, la 
cui attivit   principe d impiego a medio-lungo peri odo Ł il mutuo offerto ai 
privati per l acquisto della casa. Questa tipologia di mutui, proprio in virtø della 
realt  economica del nostro paese, ha subito un for te sviluppo e una notevole 
diversificazione. 
L area retail banking per i crediti concessi alle famiglie costituisce attualmente 
una parte strategica per tutti i gruppi bancari, i quali stanno investendo 
moltissimo in risorse per creare delle offerte sempre piø competitive. La 
normativa e la tipologia del credito infatti, si Ł talmente evoluta che richiede 
specialisti del credito che diano la soluzione giusta all esigenza specifica di ogni 
famiglia. 
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Negli ultimi dieci anni, in particolare, la struttura del mercato dei mutui ha 
seguito quella del sistema bancario nel suo complesso, di conseguenza, il campo 
delle attivit  delle banche si Ł ampliato notevolmente; ci  Ł avvenuto per effetto 
di una serie di fattori che hanno contribuito a modificare radicalmente le modalit  
operative degli intermediari e a fissare nuove frontiere alla concorrenza. Tra le 
determinanti di maggiore rilievo, si possono annoverare: la crescente 
competitivit ; le nuove tecnologie informatiche; l avvento della telematica; e le 
novit  normative in ambito nazionale, comunitario e  internazionale. Nel contesto 
italiano, si sono diffuse alcune tipologie innovative di tali contratti di mutuo e si Ł 
altres  ampliata la gamma di prodotti disponibili; inoltre sebbene il debito delle 
famiglie in rapporto al prodotto interno lordo sia ancora inferiore ai valori 
registrati negli altri principali paesi avanzati,  il mercato dei mutui alle famiglie 
ha seguito un espansione sostenuta. 
Le banche oggi, tra un innumerevole quantit  di mut ui casa, cercano di 
diversificare i propri prodotti non solo in termini di tassi applicati, ma 
competendo anche in riferimento agli altri elementi del contratto stesso.  
Gli istituti bancari che propongono credito, hanno creato veri e propri uffici di 
marketing finanziario i quali collaborano per la promozione di campagne 
pubblicitarie attraverso lo studio del pricing. All interno di questi  cantieri 
creativi  di marketing finanziario, sono nate nuove  formule, in un ambiente molto 
piø competitivo dove il prezzo non fa piø la differenza. Oggi, uno dei mezzo di 
distinzione utilizzato dalle banche per mirare al successo dell impresa Ł il 
servizio; inoltre il rapporto tra banca e cliente Ł diventato un fattore di stimolo 
nella domanda di prodotti di credito come il mutuo casa. Le informazioni raccolte 
non solo mostreranno che l offerta di prodotti indirizzati alle famiglie per 
l acquisto di abitazioni Ł progressivamente divenuta piø varia, ma soprattutto che, 
l accessibilit  a questi strumenti di indebitamento  risulta accresciuta rispetto al 
passato. L offerta di credito alla clientela infatti, Ł aumentata anche nei confronti 
di famiglie con minori disponibilit  economiche, lo  dimostra il fatto che elementi 
che tipicamente limitavano gli importi finanziati -rapporto loan to value, durata 
del contratto, rapporto rata/reddito consentita- siano divenuti meno restrittivi.  
Negli ultimi anni ad esempio, la soglia del Ltv praticata dalle banche ha subito 
una notevole evoluzione sia in ambito nazionale che internazionale; essa assume 
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piø rilevanza prendendo alcuni dati in considerazione. In particolare, secondo le 
tendenze recentemente analizzate da Assonebb, l importo medio dei mutui 
espresso in euro, nel periodo 2003-2006, Ł passato dai 65000 euro ai 122000 
euro. Oltre a ci , si registra un aumento della dur ata media, essa si Ł allungata da 
15 ai 20/25 anni, con la presenza crescente di mutui trentennali e addirittura 
quarantennali. Inoltre, l ammontare del mutuo erogato che allora copriva circa il 
70% del prezzo dell immobile, nel 2007 raggiungeva l  85-90% dello stesso e, 
nell 8% dei casi, copriva addirittura il 100% del valore dell immobile.  
Sebbene tali tendenze siano le piø rilevanti in ambito internazionale, l Italia si Ł 
distinta negli anni per aver adottato scelte piø prudenziali nella concessione dei 
crediti. Per rendere piø evidente in tal senso, la politica di pricing adottata in 
Italia, Ł risultato utile confrontare i tassi medi bancari degli altri paesi nell area 
dell euro per notare la differenza circa l applicaz ione dei tassi ai contratti di 
mutuo. Dalle tabelle si noter  che in Italia i tass i offerti nei contratti di mutui casa 
e quindi gli spread, sono sempre stati a livelli piø alti rispetto a quanto Ł avvenuto 
nei principali paesi dell Unione europea. 
Negli anni recenti, i progressi nella tecnologia dell informazione e della 
comunicazione hanno avuto un forte impatto sull organizzazione dell attivit  
bancaria e sui processi decisionali connessi all erogazione del credito. In merito 
all’aspetto piø critico delle metodologie di assegnazione dei rating, Basilea 2 si Ł 
limitata ad elencare alcuni requisiti di massa lasciando alle banche l’onere della 
scelta nell’approccio di valutazione. Le banche italiane e internazionali, sulla 
scorta delle indicazioni provenienti dalle autorit  di vigilanza, hanno investito in 
maniera consistente sulle nuove metodologie per la stima e il monitoraggio del 
rischio di credito. In concreto, la riduzione del costo di raccolta ed elaborazione 
dei dati ha permesso di introdurre nuove tecniche di valutazione del merito dei 
prenditori, si tratta del credit scoring. Tali tecniche si sono diffuse inizialmente 
nel comparto del credito al consumo e, successivamente, nell erogazione di mutui 
alle famiglie e nel finanziamento delle imprese.  
Oggi, la nuova situazione di mercato scaturita a seguito della crisi, obbliga le 
banche a tenere un atteggiamento piø riflessivo, razionale e prudente; basti 
pensare ai tassi di mercato che sono in continua evoluzione. Proprio a fronte di 
una piø attenta valutazione del merito di credito, le politiche di concessione dei 
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mutui si sono via via inasprite nei confronti delle famiglie. Ci  Ł confermato 
dagli indicatori congiunturali del mercato del credito e dai risultati di studi 
empirici relativi a tale periodo;  effettivamente,  i dati dimostrano che nell ultima 
fase di stallo, le tensioni dal lato dell offerta bancaria avrebbero, assieme ad una 
piø contenuta domanda di mutui, contribuito alla contrazione della dinamica dei 
prestiti in questione. A tal proposito, le tensioni dal lato dell offerta, sarebbero 
dipese dall aumento della rischiosit  dei prenditor i, oltre che dall impatto che la 
crisi ha avuto; quest ultima, specialmente in una prima fase, ha oltretutto influito 
sulla condizione patrimoniale e di liquidit  delle banche, e sulla loro capacit  di 
accedere ai finanziamenti esterni. 
Il recente atteggiamento prudenziale e la maggiore attenzione allo standing 
creditizio dei potenziali acquirenti, ha determinato una maggiore difficolt  
nell accesso al credito per alcune categorie di acquirenti; tra questi: immigrati, 
famiglie monoreddito e lavoratori con contratto a tempo determinato. Nella prima 
parte del 2009, l aumento delle compravendite immobiliari attuate facendo 
ricorso a capitali propri derivanti dalla mobilizzazione di attivit  finanziarie o da 
vendite di altri immobili, secondo alcuni esperti del settore, sarebbe da attribuire 
a tali restrizioni nell offerta.  
Nel terzo e ultimo capitolo della seconda parte viene trattato l aspetto forse piø 
significativo dell evoluzione di lungo periodo che ha caratterizzato in questi 
ultimi decenni i sistemi finanziari. Ci  si riferis ce alla progressiva convergenza 
tra i due modelli che in passato si presentavano nettamente contrapposti: il 
modello basato sulle banche e quello basato sul mercato dei capitali. Tali mercati 
mobiliari concretamente, mettono in atto un meccanismo fondato sostanzialmente 
su una logica di modello di business denominato Otd; esso ha concretamente 
consentito il trasferimento del rischio di credito dagli intermediari creditizi ai 
suddetti mercati mobiliari. I contributi empirici sulla secutization mirano a 
verificare quali siano state le determinanti che hanno spinto le banche a 
cartolarizzare i contratti di mutuo ipotecario; inoltre gli stessi contributi hanno 
mirato all analisi degli effetti che ne hanno fatto seguito.  
Gli incentivi alla cartolarizzazione possono essere ricondotti a tre macrocategorie 
di ipotesi generali. La prima Ł il funding, ossia la possibilit  di accedere a fonti 
alternative di finanziamento, ulteriori e meno costose; la seconda riguarda la 
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possibilit  di trasferire all esterno un pool di as sets al fine di perseguire 
l obbiettivo della specializzazione dell attivit  d i origination dei prestiti; infine la 
terza e la piø accreditata, riguarda il regulatory capital arbitrage (Rca), cioŁ la 
possibilit  di realizzare arbitraggi sul capitale r egolamentare. 
Dall esposizione di tali ricerche si evincer  un ca rattere generale e diffuso tra 
l attivit  di cartolarizzazione delle banche che ha  assunto dimensioni 
internazionali. L attivit  degli istituti bancari i n questione sarebbe scaturita da 
atteggiamenti di arbitraggio sul capitale regolamentare. Tuttavia, le banche 
italiane si distingueranno per caratteristiche e motivazioni che ne hanno 
contraddistinto il loro operato. A caratterizzare le banche italiane ha contribuito 
anche il risultato evidente ottenuto durante l ultima crisi finanziaria, in tale 
occasione, il sistema bancario italiano si Ł contraddistinto positivamente rispetto 
agli altri. Questo Ł reso piø spiegabile ed evidente se si pensa alla ridotta presenza 
nei bilanci degli intermediari italiani delle attivit  piø colpite dalla crisi, alla 
minore dipendenza dalla cartolarizzazione, e alla specializzazione in attivit  di 
tipo tradizionale e un prudente delle banche stesse. Sebbene ci sia stato tale 
risultato, gli istituti bancari italiani hanno comunque risentito della rarefazione 
della liquidit  internazionale e dell accresciuta p ercezione del rischio dell attivit  
bancaria, anche se  piø contenuto rispetto a quanto osservato in altri paesi. 
In conclusione, lungo tale l analisi si Ł cercato di mettere in luce la solidit  del 
sistema bancario italiano. Tale solidit , Ł indubbiamente il risultato diretto di un 
sistema di vigilanza bancaria che si distingue per alcune importanti 
caratteristiche. Secondo quanto affermato recentemente dal Governatore Draghi 
esso non si limita a stabilire principi prudenziali generali lasciandone 
l interpretazione al mercato ma ne valuta strategie e gestione degli intermediari e 
verifica che governance, organizzazione, processi operativi e sistemi di controllo 
siano coerenti con i rischi.