Il trattamento contabile dell'affitto d'azienda

CAPITOLO 1 AFFITTO D’AZIENDA: UN INQUADRAMENTO DELL’OPERAZIONE 1. Natura e finalità dell’operazione L’affitto d’azienda può definirsi come quell’operazione mediante la quale il concedente trasferisce all’affittuario un diritto personale di godimento sul complesso dei beni costituenti l’azienda, in contropartita ad un canone periodico, con l’obbligo di gestire l’azienda in conformità alla destinazione economica che la contraddistingue . 1 In una prospettiva economico-aziendale l’affitto d’azienda rientra nell’ambito delle operazioni straordinarie caratterizzate dalla cessione a terzi di complessi aziendali. 2 Si tratta, quindi, di uno degli istituti mediante il quale si realizza la circolazione dell’azienda, ovvero il suo trasferimento, ed in tale ambito l’affitto d’azienda assume dei connotati particolari, tipici di questo istituto. Infatti, a differenza delle altre vicende circolatorie caratterizzate dal trasferimento a titolo definitivo della titolarità del controllo sull’azienda (come la cessione, il conferimento, la donazione ecc.), l’affitto d’azienda costituisce «un’operazione mediante la quale, per un periodo di tempo determinato, al soggetto economico istituzionale se ne sostituisce un altro, nell’interesse del quale, nei limiti previsti dalla legge e dal contratto, la gestione troverà le proprie leggi di convenienza economica» . 3 L’affitto d’azienda, quindi, configura un’operazione mediante la quale il controllo, inteso in senso di potere di gestione e di diritto agli utili, è trasferito, per un periodo di tempo limitato ed in contropartita ad un canone periodico, ad un soggetto diverso dal proprietario, cioè l’affittuario, il quale, nel corso della locazione, diventa il soggetto economico effettivo dell’azienda stessa. In altre parole il proprietario-concedente ne trasferisce il solo godimento ed inoltre, a differenza delle altre operazioni straordinarie, caratterizzate dal fatto che il trasferimento del controllo avviene a titolo definitivo e dove vi è una coincidenza tra proprietà e godimento, nell’affitto d’azienda riscontriamo dei tratti tipici che possono essere riassunti nei seguenti termini: la temporaneità dell’operazione, la dissociazione tra proprietà e godimento ed un mutamento dei diversi profili di rischio dei contraenti. In merito a quest’ultimo aspetto, una menzione merita senz’altro il mutamento della struttura rischio-rendimento del locatore , il quale, a seguito dell’operazione d’affitto, non è più titolare 4 della gestione dell’azienda, pur mantenendone la proprietà, e non è più titolare del diritto agli COLOMBO G.E, L’azienda e il mercato, in Trattato Galgano, vol. III, Padova, 1979, p. 288. 1 Le operazioni straordinarie sono quelle operazioni che «accompagnano rilevanti mutamenti degli assetti istituzionali 2 dell’impresa o assecondano interventi innovativi degli orientamenti strategici delle combinazioni produttive aziendali» (GAREGNANI G.M., PEROTTA R., Le operazioni di gestione straordinaria, Giuffrè, Milano, 1999, p. XV). MUSAIO A., L’economia dell’azienda «in affitto». Profili istitutivi e contabili, Giuffrè, Milano, 1995, p.12. 3 Per un’analisi approfondita dei diversi profili di rischio del locatore e dell’affittuario, che non costituiscono oggetto del 4 presente lavoro incentrato sugli aspetti contabili dell’operazione, si rimanda a BA V AGNOLI F., L’affitto d’azienda. Profili di calcolo economico e di rappresentazione contabile, Giuffrè, Milano, 2006, p.23. 4