I Fondi d'Investimento Immobiliari chiusi: il caso Aberdeen Asset Management

8 CAPITOLO 1 Il Mercato immobiliare II settore immobiliare riveste un ruolo importante nell’economia mondiale per il contributo all’attività produttiva, per i legami con il settore creditizio e come forma di allocazione del risparmio. In Italia il comparto immobiliare, che include investimenti in costruzioni, spesa per affitti e servizi di intermediazione, rappresenta quasi un quinto del PIL 1 , le attività immobiliari costituiscono oltre l’84% 2 della ricchezza complessiva delle famiglie e il credito erogato al settore immobiliare (mutui e prestiti alle imprese di costruzioni e servizi connessi con le attività immobiliari) è pari a circa un terzo degli impieghi bancari 3 . I fondi immobiliari contribuiscono allo sviluppo del settore attraverso l’investimento in immobili, la riqualificazione e la fornitura di servizi nel comparto residenziale, commerciale e industriale. Essi hanno assunto negli anni una dimensione crescente in termini sia di numerosità sia di patrimonio gestito, rappresentando un importante veicolo immobiliare per gli investitori retail e qualificati. Per poter analizzare i fondi immobiliari è utile prima definire il mercato immobiliare, partendo proprio dalla definizione generica di quest'ultimo. Il mercato è definibile, infatti, come il luogo fisico o virtuale dove la domanda e l'offerta di determinati beni o servizi si incontra per dare vita al prezzo. In alcuni casi il prezzo è un valore definito, in quanto chi acquista è obbligato a farlo ad un prezzo proposto, altre volte invece il prezzo finale è la risultante di una serie di negoziazioni tra chi acquista e chi vende. Seguendo quindi queste definizioni, il mercato immobiliare sarà il luogo in cui la domanda e l'offerta immobiliare si incontrano e nel quale viene generato un prezzo per i beni detti appunto “immobili”. Per immobili, il codice civile 4 definisce come tali “le sorgenti, i corsi d'acqua, gli alberi, gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio e tutto ciò che è naturalmente o artificialmente incorporato al suolo. Sono reputati immobili, i mulini, i bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente rassicurati alla riva o all'alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione. Sono mobili tutti gli altri beni” Oltre alle caratteristiche degli immobili, i mercati sui quali si trattano questi beni hanno alcune specificità che è opportuno evidenziare. Innanzitutto contrariamente, ai mercati borsistici, i mercati immobiliari sono caratterizzati da un decentramento molto forte. Non esiste, infatti, un mercato immobiliare nazionale: i beni, infatti, si trattano su micro mercati generalmente definiti dal tipo di bene e dalla zona geografica. Da questa caratteristica consegue che le conoscenze locali sono essenziali per il processo decisionale. Difficilmente è possibile investire in regioni o in tipologie di beni in cui si ignorano le specificità del mercato ed è anche per questo che sono nati veicoli di investimento indiretti. Come vedremo più avanti, anche se questi veicoli possono risultare maggiormente onerosi, permettono di diminuire l'asimmetria informativa, ovvero il fatto che l'acquirente e il venditore non dispongano delle stesse informazioni sull'immobile, specie se questo è collocato in un paese straniero. L'asimmetria informativa è quindi una conseguenza della scarsa trasparenza dei mercati immobiliari: è molto difficile, a differenza dei mercati mobiliari, riuscire ad accedere a tutte le informazioni, non solo essenziali, ma necessarie per la costruzione di un prezzo corretto. Infine a differenza dei mercati borsistici, lo Stato, a tutti i livelli amministrativi (comuni, province, regioni, stato centrale), esercita molteplici influssi sul mercato dei beni immobiliari. Esso può agire, infatti, come regolatore, ad esempio in tema di controllo dei livelli di locazione,oppure vigilando sul rispetto dello sviluppo armonioso del territorio, emanando regole che riguardano l'assetto 1 Dato riferito al 2009, fonte L'andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario, Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza Numero 59, 2009 2 Alla fine del 2011 la ricchezza in abitazioni detenuta dalle famiglie italiane ammontava a oltre 5.000 miliardi di euro, corrispondenti in media a oltre 200.000 euro per famiglia, fonte La ricchezza delle famiglie italiane, Banca d’Italia, Supplementi al Bollettino Statistico Indicatori monetari e finanziari Numero 65, 2012 3 Dato riferito al 2009, fonte L'andamento del mercato immobiliare italiano e i riflessi sul sistema finanziario, Banca d’Italia, Questioni di Economia e Finanza Numero 59, 2009 4 Libro III, Titolo I, sezione II, art. 812,