Il mercato immobiliare italiano: evidenze empiriche ed effetti sulla ricchezza delle famiglie

3 Introduzione: L’abitazione rappresenta il bene singolo più rilevante per gran parte delle famiglie, e le attività il cui valore è collegato a immobili residenziali, sono una importante componente del portafoglio degli intermediari. Infatti, l’acquisto di una casa, viene generalmente effettuato ricorrendo al finanziamento bancario. L’andamento dei mercati immobiliari, influenza quindi, non solo le dinamiche del ciclo economico, agendo sulla spesa aggregata ma, anche, la performance del sistema finanziario, attraverso gli effetti sulla redditività e la solidità delle sue istituzioni. 1 L’aumento del prezzo delle abitazioni, e la forza di questo mercato nella prima parte dell’ultimo decennio, hanno avuto un ruolo significativo nel moderare il rallentamento economico, iniziato nell’ autunno del 2000, e a sostenerne la successiva ripresa 2 . Tuttavia, già nel 2003, i cicli immobiliari in alcuni Paesi industrializzati (Stati Uniti, Gran Bretagna, Spagna), erano stati particolarmente lunghi. Anche analizzandone la dinamica rispetto al mercato azionario ci si attendeva da tempo un massimo. Ma, a differenza di quanto era avvenuto tipicamente in passato, la politica monetaria, dopo le flessioni del mercato azionario ed il rallentamento dell’attività economica dei primi anni 2000, aveva subito un sostanziale allentamento. Ciò aveva favorito l’accesso al finanziamento per l’acquisto di abitazioni, e il rialzo dei prezzi del mercato immobiliare. L’aumento del costo del denaro, operato a partire dal 2004 negli Stati Uniti, ha innescato il crollo del suo mercato immobiliare, e un effetto domino sul mercato delle cartolarizzazioni; particolarmente sviluppatesi nell’ ultimo decennio, spesso collegate a mutui ad alto rischio. La responsabilità è stata attribuita da più parti alla politica monetaria espansiva della Banca Centrale americana, anche se, l’attuale presidente B. Bernanke dirà: ―la più importante fonte che ha permesso a più persone di accedere al mercato immobiliare, non è stato il livello generale dei tassi d’interesse, ma il crescente uso di mutui con caratteristiche più esotiche e il declino associato ai requisiti per la sottoscrizione‖ 3 . 1 Tsatsaronis and Zhu, 2004 2 Ba nca dei Regolamenti Internazionali, 2003 3 Ben S Bernanke, 2010