La multiproprietà. Individuazione del diritto dell'acquirente attraverso l'analisi comparativa di due modelli contrattuali per l'acquisto di un diritto di godimento ripartito di beni immobili

3 CAPITOLO PRIMO Il fenomeno della multiproprietà 1.1 IL SISTEMA DI “GODIMENTO TURNARIO” Approdato in Italia intorno agli anni trenta, il fenomeno della multiproprietà ha risposto all’esigenza di un numero considerevole di fruitori per disporre di un immobile, generalmente localizzato in siti turistici, per periodi di tempo prestabiliti. La fruizione turnaria del bene permette, infatti, dei vantaggi economici a due tipi di soggetti: al consumatore di poter godere dell’immobile solo per alcune settimane o mesi dell’anno, ma di estendere la sua proprietà per un periodo illimitato nel tempo, abbattendo così gli eccedenti costi sostenuti per la manutenzione dell’immobile a causa del suo disuso nei tempi morti; e all’impresa costruttrice dell’immobile per aumentare il suo guadagno attraverso l’alienazione del bene a più soggetti 1 . Soggetti diversi quindi, possiedono un diritto reale atipico di godimento sullo stesso immobile che possono utilizzare solamente durante il loro “turno”: è per questo motivo che si parla anche di “proprietà turnaria”. Il fenomeno causò rilevanti difficoltà riguardo al suo inquadramento giuridico, poiché è un concetto, quello della multiproprietà, riconducibile ad aspetti sia della comunione che della proprietà. Riguardo alla comunione, l’art. 1111 del c.c., pone un ostacolo al godimento turnario del bene, limitando con norma inderogabile, la validità di un patto di indivisione fra comunisti ad una durata massima di dieci anni: “Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore di questo, si riduce a dieci anni”. Ostacolo questo che risulta discordante con l’obbligo continuo da parte di tutti i multiproprietari di non richiedere lo scioglimento del contratto, perchè 1 Caselli G., Barbiera L., Multiproprietà, confronto a più voci: atti del seminario di studi svoltosi presso la Facoltà Giuridica dell'Università di Bari il 4 e 5 maggio 1984, Milano: Giuffrè, 1986