I fondi immobiliari speculativi: un nuovo strumento di investimento tra real estate e hedge funds

1 Introduzione Il presente scritto si propone di offrire una panoramica di come il real estate stia assumendo, da classico e tradizionale “investimento rifugio”, un ruolo sempre più rilevante nell’ambito degli investimenti alternativi fino a diventare oggetto di investimento, nelle sue varie forme, di fondi hedge e gestioni speculative. Nel capitolo primo del testo viene presentata molto brevemente una delle cause principali alla base di questo cambiamento, ossia l’espansione, e le relative conseguenze, dell’industria mondiale degli hedge funds. Nel secondo capitolo viene descritta quindi la realtà americana dei real estate hedge funds presentandone nell’ordine caratteristiche, punti forza, modalità di investimento, principali tecniche operative e prospettive future. Tali fondi, pur rappresentando una nicchia del mercato dei fondi hedge, sono una realtà in forte espansione, in cui viene utilizzato un inedito approccio all’investimento in real estate. La principale parte dello scritto è poi dedicata a quella che può essere assimilata come l’esperienza italiana, ossia l’introduzione nel nostro ordinamento dei fondi immobiliari speculativi. Questo nuovo strumento di investimento, pur essendo altamente innovativo, trae le sue basi dai fondi immobiliari ordinari; per questa ragione, prima di presentare le sue peculiarità, sono trattate in modo sintetico, all’interno del terzo capitolo, le principali caratteristiche dei fondi immobiliari ordinari, focalizzandosi maggiormente sugli elementi condivisi, in modo da poter analizzare in seguito i fondi immobiliari speculativi con una metodologia “per eccezioni”. Di questi ultimi vengono presentati, all’interno del quarto capitolo, dapprima natura e caratteristiche, per poi concentrarsi su numerosi aspetti quali gli investimenti target, gli investitori target, le possibili prospettive future, i rischi peculiari connessi alla natura di fondi immobiliari speculativi, il tema della corporate governance e del conflitto di interessi.